Få styr på skatten når du udlejer dit sommerhus

Sommeren står for døren, og vi nærmer os højsæsonen for udlejning af sommerhuse. Men har du styr på skattereglerne for sommerhusudlejning?

  Foto: istockphoto.com  

SKAT

Privat udlejning eller udlejning via et bureau

Det står dig frit for, om du selv vil stå for udlejningen, eller om du vil udleje dit sommerhus igennem et bureau. Uanset hvilken metode du vælger, skal du betale skat af din indkomst fra udlejningen. Men du har forskellige muligheder for at opgøre dit udlejningsregnskab alt efter, om du udlejer dit sommerhus en del af året, eller om sommerhuset er lejet ud hele året. Hvilken mulighed der er mest fordelagtig for dig, kan du blive klogere på her.

Udlejning en del af året

Når du udlejer et sommerhus, som du også selv bruger privat, er de penge, du tjener på udlejningen, kapitalindkomst. Du skal derfor ikke betale arbejdsmarkedsbidrag af det overskud, du får på udlejningen. Du kan få fradrag for de udgifter, du har haft i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan du opgøre efter to metoder:

Den skematiske metode

Efter den skematiske metode får du et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Det vil sige, at det kun er indtægter, der overstiger en bestemt grænse, du skal betale skat af. Dit bundfradrag er forskelligt alt efter, om du udlejer sommerhuset privat eller gennem et bureau. I 2016 er bundfradraget ved udlejning gennem et bureau på 21.000 kr., mens det ved privat udlejning er på 10.500 kr. Du får fuldt bundfradrag, selv om du køber eller sælger boligen i løbet af året. Hvis din lejeindtægt overstiger bundfradraget, får du yderligere 40 pct. i fradrag af det overskydende beløb.  

Såfremt I er flere ejere om sommerhuset, har I tilsammen ét bundfradrag.

Udlejer du både privat og gennem et bureau, skal du betale skat af 60 pct. af indtægten fra den private udlejning. Hvis din indtægt fra bureauets udlejning er mindre end bundfradraget ved privat udlejning (10.500 kr.), kan du dog trække resten af bundfradraget fra, inden du udregner din skattepligtige indtægt.  

Den regnskabsmæssige metode 

Ved den regnskabsmæssige metode skal du lave et udlejningsregnskab for dit sommerhus og bogføre hele bruttolejeindtægten som indtægt. Det vil sige alt det du tjener på udlejningen, inden du har betalt skat og trukket fradrag fra. Regnskabet skal ikke indsendes til SKAT, men du skal kunne fremlægge regnskabet, hvis SKAT forlanger det.

Det kan være en god idé at oprette en særlig bankkonto, som du kun bruger til din sommerhusudlejning. På den måde er det lettere for dig at opgøre regnskabet over indtægter og udgifter, du i løbet af året har haft i forbindelse med udlejningen. Når du laver regnskabet, er indtægter ikke udelukkende lejeindtægten. Det er også de beløb, lejere har betalt for el, vand, varme, betaling for slutrengøring mv. Du kan fratrække de driftsudgifter, du har haft ved udlejningen, til f.eks. annonceudgifter, el, vand, varme mv. samt udgifter til vedligeholdelse af indbo og inventar. Du kan derimod ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra. Husk at gemme kvitteringerne som dokumentation.

Du kan også trække kommunale ejendomsskatter fra og få nedslag i din ejendomsværdiskat forholdsmæssigt for den periode, hvor sommerhuset er udlejet. 

Kan jeg skifte mellem de to metoder?

Afhængig af i hvor lang en periode du har udlejet dit sommerhus, og hvilke omkostninger du har haft, kan det fra år til år være forskelligt, hvilken metode der bedst kan betale sig for dig. Du skal i den forbindelse være opmærksom på, at du frit kan skifte fra den skematiske metode til den regnskabsmæssige metode, men du kan ikke skifte den anden vej – fra regnskabsmæssig metode til skematisk metode.

Udlejning hele året

Udlejer du dit sommerhus hele året, gælder det som erhvervsmæssig udlejning. Hvis du har et sommerhus eller overvejer at investere i et sommerhus med henblik på helårlig udlejning, skal du være opmærksom på, at erhvervsmæssig udlejning af et sommerhus kræver en tilladelse fra Naturstyrelsen. Naturstyrelsen giver som altovervejende hovedregel ikke tilladelse til helårlig udlejning.

Hvis du udlejer dit sommerhus hele året og i øvrigt overholder betingelserne for helårlig udlejning, herunder at du har fraskrevet dig retten til at benytte sommerhuset privat, har du mulighed for at bruge virksomheds- eller kapitalafkastsordningen med de skattefordele, det kan give.

Salg af sommerhuset

Når du sælger et sommerhus, som du selv har benyttet, vil en fortjeneste som hovedregel være skattefri, også selvom du har lejet sommerhuset ud i en del af ejertiden. Hvis du har ejet sommerhuset i en kort periode, og du i denne periode har udlejet det, er det en god idé at sikre dig dokumentation for, at du også har brugt sommerhuset privat. Kan du ikke bevise det, risikerer du, at en eventuel fortjeneste ved salget bliver skattepligtig. For at fortjenesten er skattefri er det ikke et krav, at du selv benytter sommerhuset på salgstidspunktet. Det er til gengæld en betingelse, at grunden som sommerhuset ligger på som udgangspunkt har et areal på under 1.400 m2 for, at fortjenesten ved salget ikke er skattepligtig. Det gælder, medmindre der ikke kan ske yderligere udstykning fra grunden.

 

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display