Stor formue, lille likviditet

Hanne Pedersen er på papiret god for adskillige millioner, men de er bundet i en udlejningsejendom. Spørgsmålet er blot, om hun skal sælge?

INVESTERING

‘Side 1: Stor formue, lille likviditet’

Hanne bør afhænde ejendommen. Men alt efter hvordan det sker, kan det få store skattemæssige konsekvenser.

Hanne Pedersen er 64 år og har ifølge hende selv nået en kritisk alder. “Jeg går til flere begravelser end bryllupper,” siger hun. Og det påvirker hende.

Hun vil leve livet, mens hun kan. Det har hun allerede taget konsekvensen af. Familien har været til fødselsdagfest i Tyrkiet, hvor hun har en lejlighed, og sammen med datteren har hun været på tur i vildmarken i Alaska.

Og der er flere oplevelser i sigte. “Jeg vil have mine børnebørn med på en bondegårdsferie,” fortæller hun.

I det daglige lever hun ret beskedent. Hverken bil eller andre særligt dyre vaner tynger budgettet. Alligevel gør hun sig tanker om, hvordan hun skal få råd til at leve livet. Derfor overvejer hun at sælge sin ejendom til 20 millioner kroner for at få frigjort nogle penge. Der er blot et problem. Hun bor der selv.

Pengene er bundet
Hanne har arvet ejendommen efter sine forældre. Den rummer 16 lejemål fordelt på 10 lejligheder og nogle garager og parkeringspladser. Bygningen ligger centralt i Århus, og øverst oppe bor hun selv i en lejlighed på 109 kvadratmeter med stor terrasse og udsigt til Mols, Thunø, Samsø og krydstogtskibe i havnen.

“Jeg er godt vant,” siger hun. Derfor har hun også svært ved at se sig selv bo andre steder.

Men en ting er lyst, noget andet er økonomi. Og her kommer et formuetjek med Kim Valentin ind i billedet. Hvad siger vores ekspert? Umiddelbart har Kim Valentin forståelse for Hannes situation, men han er også lige så hurtig til at bemærke et problem, som Hanne ikke har berørt.

Stort set hele hendes formue står i mursten. Nu skal en udlejningsejendom ikke sættes i samme bås som det øvrige ejendomsmarked, som er under stort pres.

Selv i nedgangstider er udlejningsejendomme med stabil indtjening attraktive. Men der er selvfølgelig en grænse, og jo dybere krisen bliver, jo mere kommer formuen under pres. Med ejendommen er Hannes penge samtidig bundet op. Hun kan ikke disponere frit, og i værste fald kan hun mangle likviditet.

Derfor mener Kim Valentin, at en reduktion af ejendomseksponeringen bør indgå i hendes finansielle planlægning. Men lad os først få et økonomisk overblik, inden vi foregriber løsningen.

Som tingene er nu, retter Hanne sine rejseplaner og øvrige forbrug efter, hvor meget der er tilbage, når måneden er omme ud fra devisen: Er der penge, er der fest. Men at benytte den fremgangsmåde er som at vifte en rød klud for øjnene af Kim Valentin.

“Det er en forkert måde at gribe sin økonomi an på,” siger han. Hanne skal i stedet tænke omvendt og først se på, hvor meget hun vil bruge. Hvis hendes nuværende indtægt dækker alle ønsker, er der ingen grund til at sælge ejendommen og stå med en masse kontanter i hånden.

Køb bolig og aktier
Efter en tur i tænkeboksen står det klart, at der er flere plusser end minusser i Hannes økonomi. Hendes pensioner og indtægter fra udlejning af ejendommen dækker det ønskede rådighedsbeløb.

Men selv om det delvist punkterer argumentet for at sælge, holder Kim Valentin fast ved ideen. Der er nemlig et andet problem. “Den ensidige risiko i økonomien og de nuværende bindinger af formuen bør mindskes,” pointerer han.

Derfor bør Hanne afhænde udlejningsejendommen. Men alt efter hvordan det sker, kan det få store skattemæssige konsekvenser. Som tingene er nu, driver Hanne ejendommen i virksomhedsordningen.
Det giver mulighed for at spare overskud op i virksomheden mod kun at blive beskattet med en foreløbig skat på 25 procent (2008-sats).

Og hvis Hanne fortsat ønsker at udskyde sin skat, skal hun opretholde ordningen. Men dermed ikke sagt, at hun ikke kan reducere sin eksponering i forhold til boligmarkedet.

Hvis hun afvikler gælden på 3,9 millioner kroner, afhænder ejendommen til 20 millioner kroner og betaler selskabsskat af avancen ved salget, er der 12 millioner kroner tilbage til at købe en anden udlejningsejendom for. Og betinger hun samtidig et salg af, at hun kan fortsætte som lejer, er Hanne vel så tæt på mål, som hun overhovedet kunne ønske sig?

Ikke ifølge Kim Valentin – han har en helt anden løsning i tankerne. “Hanne bør droppe at drive udlejningsvirksomhed,” siger han. Det giver en langt mere simpel økonomi og reducerer risikoen yderligere. Men hvad er det så Hanne skal kaste sig ud i?

‘Side 2: Stor formue, lille likviditet’

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display