Sprængfarlige obligationer kan ruinere folk

Ejendomsobligationer for milliarder af kroner bliver markedsført som ordentlige obligationer, men er historisk risikable ejendomsinvesteringer, hvor udbyderen scorer gevinsten, mens de private investorer løber næsten hele risikoen.

INVESTERING

‘Side 1: Sprængfarlige obligationer kan ruinere folk’

Med det børsnoterede selskab Keops i spidsen bliver der i disse måneder sprøjtet ejendomsobligationer på gaden for mange hundrede millioner kroner. Ved at lokke investorer med et højt afkast på 6-10% om året får udbyderne folk til at tage risikoen på kæmpe ejendomsporteføljer, mens de selv snupper flødeskummet, hvis investeringen udvikler sig positivt som budgetteret.

 

Stiger renten, flytter nogle af lejerne, eller falder ejendommene i værdi, kan investorerne tabe hele deres investerede kapital. Går det derimod godt, og stiger ejendommene i værdi, scorer projektudbyderne selv hele gevinsten.

 

Obligationsfidusen er årsagen til, at Keops-aktien er skudt i vejret som en raket, og at en dansk investeringsforening (BankInvest) og den islandske storinvestor Baugur Group har købt sig ind i selskabet. Begge investorer har lugtet lunten, og den islandske investor vil i løbet af efteråret få Keops til at sælge bl.a. Illums- og Magasin-ejendommene i den kreative indpakning.

 

1,4 mia. kroner investeret
Ejendomsselskabet Keops oplyser selv, at de indtil videre har udstedt ejendomsobligationer for ca. 1,4 mia. kroner. Fidusen er for Keops vedkommende skruet sammen på den måde, at Keops låner ca. 80% af pengene til ejendommene i et tysk finansieringsinstitut, som har sikkerhed i ejendommene som 1. prioritet. Det betyder, at de skal have deres penge før andre kreditorer, hvis ejendommen på et tidspunkt må sælges billigere end anskaffelsesprisen.

 

De næste ca. 20% fremskaffes ved udstedelse af ejendomsobligationer, og den sidste ene procent indskyder Keops typisk i form af aktiekapital.

 

Den eller de købte ejendomme bliver derefter placeret i et selskab, som ejes af Keops. Opfyldes budgetterne, og stiger ejendommen i værdi, opnår Keops en forrentning på omkring 140% om året i de næste 10 år. Modsat risikerer Keops maksimalt at tabe den indskudte aktiekapital på ca. 1% af ejendommens værdi.


Jeg forudser, at der er private obligationsinvestorer, der kommer til at tabe store penge på de her projekter.

Investorerne, der ofte er private investorers pensionspuljer i de obligationsformidlende banker, kan derimod højest opnå et afkast på 6-10% om året. Bliver investeringsresultatet bedre end budgetteret, tilfalder hele denne mergevinst alene obligationsudstederen, der er Keops. Derimod kan obligationsejerne tabe hele deres lånekapital svarende til ca. 20% af ejendommens købesum.

‘Side 2: Sprængfarlige obligationer kan ruinere folk’

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display