Børsens bedste ejendomsaktie

Ejendomsselskabet Jeudan gør ikke meget væsen af sig, og netop derfor bør du føje deres stabilitet, sindsro, service og store skattekiste til din portefølje.

INVESTERING

I 2008 blev den sorte død vakt til live blandt ejendomsinvestorer, der købte for dyrt, faldt af hesten og fik nådestødet i Sø- og Handelsretten. Men ikke Jeudan, som målt på markedsværdi er det største ejendomsselskab på Københavns Fondsbørs. Når Jeudan køber en ejendom, er det for at beholde den, drive den og få et afkast på lang sigt.

Og selv om den overvejende del af de 136 ejendomme i porteføljen ligger på prominente adresser inden for Københavns volde, har Jeudan ikke ladet sig forblænde og købt uforholdsmæssigt dyre projektejendomme under opturen, som siden ville have været umulige at leje ud. Derfor var der i seneste regnskab ingen overraskelser, kun de forventede nedskrivninger på ejendomme – og aktien handles nu næsten til indre værdi på cirka tre milliarder kroner.

Hovedparten af Jeudans indtjening kommer fra lejeindtægter for selskabets godt 525.000 kvadratmeter kontorejendomme. Aktuelt udgør kontorer 81 procent af porteføljen, derudover kommer detail- og projektejendomme. Men det, der adskiller Jeudan fra andre boligaktører, er datterselskabet Jeudan Servicepartner, der beskæftiger mere end 90 procent af selskabets medarbejdere.

Det er dem, der flytter for kunderne, indretter og moderniserer ejendommene, gør rent og skifter pærer klokken to om natten – og når lejeren vokser ud af rammerne og beslutter sig for at flytte igen, sørger Jeudan for, at det igen bliver til en af deres ejendomme.

Det holder udlejningsprocenten høj – cirka 98 procent – i et marked med vækst i ledige lejemål. Og selv om der vil stå betydeligt flere kontorejendomme tomme i de kommende år, oplyser Jeudan, at det kan tåle en tomgang på knap 40 procent, før det primære resultat – cirka 200 millioner kroner – går i nul.

En rigtig forsigtigper
Renteniveauet er en mareridtsaffære for ejendomsselskaber, og uroen på de finansielle markeder har fået Jeudan til omlægge sine lån ad flere omgange. Lånene blev senest lagt om til fastforrentede lån med en gennemsnitlig løbetid på 10 til 15 år den 28. januar. Det har givet en realiseret kursgevinst til, at et rentefald på 0,01 procentpoint ville give en negativ kursregulering på 6 millioner kroner, og et fald på 1 procentpoint ville koste 600 millioner kroner. I dag er kursfølsomheden kun på 2 millioner pr. 0,01 procentpojt. Alt er fastforrentet ud fra devisen, at korte lån er egnede til køleskabe, ikke til ejendomme.

Ingen reagensglasforsøg
Jeudan er et ejendomsselskab i gammeldags forstand. De køber helst ældre ejendomme, som for længst har vist deres værd, og optimerer dem over tid for højere afkast. Pointen i den strategi er, at nye ejendomme har de højeste kvadratmeterpriser og derfor også bliver hårdest ramt under lavkonjunkturer.

I de gamle ejendomme derimod betaler man en lavere pris pr. kvadratmeter og opnår en lavere konjunkturfølsomhed. Og på trods af at Jeudan har mere end 1 milliard kroner i kassen og adgang til lånekapital, har man været meget tilbageholdende med at købe nyt, endsige dyrt.

Kerneområdet er Storkøbenhavn, hvor mere end 80 procent af ejendommene ligger, og Jeudan breder sig nødigt ud i nybyggerierne. “Det er nye og mere effektive ejendomme, men det mere end opvejes af miljøet i indre by. Hvis man møder nogen i Ørestaden efter klokken halv seks, så er det, fordi de er gået forkert. Inde i byen banker pulsen fra morgen til aften,” sagde administrerende direktør Per Hallgren i 2005.

I dag lyder det næsten ligedan: “Ejendommen skal ligge i et område, der har vist sin eksistensberettigelse. Det har udviklingsområderne endnu ikke, og vi har stadig ikke én ejendom i Ørestaden. Vi har ikke lyst til at bruge den som reagensglas.”

Klarer sig bedre end indeks
Der hersker en yderst konservativ bogføring i Jeudan, og i modsætning til en række konkurrenter opskriver selskabet selv i tider med højkonjunktur ikke værdien af deres ejendomme helt op til himlen. I dag lyder den gennemsnitlige kvadratmeterpris hos Jeudan på 17-18.000 kroner i modsætning til mere end 25.000 kroner kvadratmeteren i mange nybyggede kontorejendomme i Københavnsområdet.

Per Hallgren kan naturligvis ikke spå om fremtiden – heller ikke om resten af 2009 – men slår på, at: “Vi vil ikke se nogle dramatiske nedskrivninger – og heller ingen dramatiske opskrivninger. Det vigtigste er, at driften er positiv.” Og det har den været. Den primære indtjening lå på 183 millioner kroner efter renter i 2008 og 151 millioner i 2007. Målet er det samme for 2009, og det er det, der er cashflow i.

Det udtrykker ejendomsvirksomhedens øjeblikkelige tilstand, og der er ikke mange, der arbejder med positiv drift. Efter at have genereret en kursudvikling inklusive udbytte over de seneste fem år på 15,4 procent om året, faldt Jeudan dog 24 procent i 2008. Men sammenholdt med indekset for ejendomsselskaber er skredet en bagatel, da CSE4040 tabte hele 62,2 procent på gulvet og eliteindekset OMXC20 smed 46,6 procent sidste år.

Klar til opkøb
Ud over beskatning af og afskrivningsmuligheder for ejendomme, som kan blive ændret fra politisk side, er det svært at få øje på risiciene i Jeudan, der har et solidt fodfæste med en markedsandel på 8-9 procent. Og med en likviditetsreserve på 1 milliard kroner har Jeudan muskler til at klare flere nedskrivninger. Jeudans blik er også skarpt rettet mod flere kontorejendomme i København.

Der er kapital og adgang til finansiering, og egentlig venter man bare på den rette ejendom, som bankerne ikke har lyst eller råd til at eje – og der vil med garanti dukke interessante emner op, efterhånden som boerne gøres op efter den stribe af ejendomsspekulanter, der er gået ned de seneste år. Ud fra en betragtning om, at man skal have lidt af alt i sin portefølje, bør man også have fast ejendom. Jeudan har 136 af slagsen til en værdi af 9,4 milliarder kroner.

Det er ikke ugens knaldtilbud, og det er måske det kedeligste selskab på Københavns Fondsbørs, men ikke desto mindre er Jeudan en robust hjørnesten. Ikke én, du som investor skal købe for den kortsigtede spekulation, men for en meget langsigtet investering. Lad den indgå nu, eller afvent de forventede nedskrivninger i februar 2010, hvorefter Jeudan efter alt at dømme vil vise sig at være et rigtig fornuftigt køb.

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display