Tjen på din øverste etage

En renovering af loftet i din bolig giver dig ikke kun flere kvadratmeter. Der kan også vente en klækkelig økonomisk belønning. Det var også tilfældet for Thomas og Pernille Hjort.

  Foto: istockphoto.com  

BOLIG

Der går lang tid, før Thomas Hjort glemmer første gang, han så huset i det københavnske nordvestkvarter. Det var en december-eftermiddag i 2012 klokken 17 til et åbent hus-arrangement.

”Mægleren gik rundt med en standerlampe, som han satte til i de rum, vi kom ind i,” siger Thomas Hjort, der til dagligt er arkitekt og medejer af firmaet, m3 arkitekter, og som også har prøvet at bygge og istandsætte hus til sig selv tidligere.

Oppe under taget den december-eftermiddag i 2012 kom regnen ned i store mængder, og fra kælderen stod grundvandet op fra gulvet.

”Alle alarmklokker ringede på det her hus, og alle andre var da også hurtige til at takke pænt nej og gå igen. Men jeg drages af udfordringer og kunne godt se potentialet,” siger Thomas Hjort, som kom fra et hus i Dyssegård.

Huset i Dyssegårdskvarteret var dog langsomt blevet for stort til familien, som tæller Thomas, Pernille og deres fem børn. Børnene var for de tre ældstes vedkommende i gang med at flytte hjemmefra. Og dog. Huset i Nordvest er nemlig et tofamilieshus i to etager – dertil en kælder og et loft, som ikke var brugbart.

”Lejeren, som tidligere boede i stueplan, flyttede ud, og så viste det sig, at et par af vores store børn faktisk gerne ville bo der midlertidigt. Det gør de så på almindelige lejebetingelser,” siger Thomas, som ejer hele huset sammen med sin kone.

Dobbelt op på investeringen

Huset blev dengang oprindeligt udbudt til 4,4 millioner kroner, men da Thomas og Pernille Hjort fik øje på det, kostede det tre millioner kroner, og det fik de hakket yderligere ned til 2,7 millioner kroner, da huset generelt var i meget dårlig stand.

Men husets værdi er der i dag ændret væsentligt på, vurderer Anders Nedahl, som er ejendomsmægler hos Place2live på Frederiksberg. Han har otte års erfaring i at handle huse i Nordvest-kvarteret, og har indvilget i at give sit bud på, hvordan ombygningen af loftet på Thomas og Pernille Hjorts hus har påvirket husets markedsværdi.

”Kvadratmeterprisen i dette område ligger på 30.000 kroner. Men selv om loftsetagen giver familien 40 ekstra kvadratmeter godkendt bolig, så er det ikke ensbetydende med, at man bare kan gange 40 med 30.000 kroner.

Men der er alligevel en pæn fortjeneste på familiens investering på 300-350.000 kroner, som kommer cirka dobbelt igen. Jeg vil tro, at værdien af loftet har øget husets værdi med 700-800.000 kroner,” siger ejendomsmægleren, da han har fået en rundtur på loftet.

Faktisk er investeringen i loftet på linje med Boligas cirkapriser for loftsrenoveringer. Ifølge boligsitets estimater koster det cirka 9.000 kroner pr. kvadratmeter at renovere et eksisterende loft, mens du skal af med knap det dobbelte, hvis der skal bygges en helt ny etage på huset.

Det sidste slap Thomas og Pernille Hjort dog for, da taget allerede eksisterede – om end i meget dårlig stand. Derudover bør du altid afsætte 10-15 procent oveni budgettet til uforudsete udgifter.

På loftet sidder børnene

Man skal gå en enkelt etage op fra Thomas og Pernille Hjorts del af huset på førstesalen for at komme til det renoverede loft. Her hvor regnen stod ind for snart to år siden.

”Da vi gik i gang med at undersøge husets muligheder, satte jeg fagfolk fra Hussvamp Laboratoriet på, som kunne analysere råd- og svampeprøverne fra huset. Det viste sig, at der ikke var noget af betydning,” siger Thomas Hjort, og viser op på loftsetagen, som er på 40 kvadratmeter og har skrå vægge.

Reglerne er, at kvadratmeterne først tæller med, når der er 1,5 meter fra gulv til loft ved skrå vægge, så de yderste kvadratmeter tæller således ikke med.

Hvis loftetagen i dit hus har en konstruktion, som gør, at det er muligt at udnytte loftet til bolig uden at ændre på taget eller konstruktionen, tæller etagen allerede med i boligens etageareal.

Men dermed er det ikke sikkert, at den er godkendt til beboelse. Hvis du ønsker at bruge dit loft til beboelse på lovlig vis, skal du have en byggetilladelse af kommunen, og så vil det fremover fremgå af BBR-registeret.

Men at bygge værelser på et loft kræver naturligvis en vis højde på loftet. Du kan kun inddrage et eksisterende loftsrum til beboelse, hvis spær og hanebåndsbjælker er placeret så højt, at du kan gå under dem. Ellers vil det kræve en større ombygning.

Du skal dog huske først at få tilladelse af kommunen, da der kan være lokalplaner og bebyggelsesprocenter, som gør det umuligt at inddrage loftet til beboelse.

Det fik familien Hjort, inden ombygningen gik i gang. Derfor kan boligens to yngste børn, Gustav på 17 og hans lillesøster Yasmin på 9 år, regere på husets øverste etage. Oprindeligt var der tre små værelser på loftet, som i tidernes morgen har været brugt til tjenestefolk. I dag er de tre værelser lavet om til to.

Drømme og budgetter

Familiens oprindelige drøm var, at der skulle laves en kvist ud fra taget, som gav plads til et lille toilet, men det er et af de projekter, som Thomas Hjort har ladet ligge til senere. De har ikke villet gøre alt på en gang. Budgettet har heller ikke været til det.

”Alt har været taget ud. Det har simpelthen været fjernet helt ud til taget og er bygget op igen. Selv bjælkerne er renset helt ned,” siger Thomas Hjort og peger på hanebåndene, som ligger rå og neutrale gennem det ellers hvide børneværelse, hvor der også er sat skråvindue med stjernekig fra sengen.

Vil du selv gøre familien Hjort kunststykket efter, skal du huske at tage højde for de få udgifter, der stiger, når du investerer i en renovering af loftet: Det koster nemlig både el og varme at få flere kvadratmeter på sin bolig.

Men næsten endnu værre er det med skatten. Når din bolig bliver mere værd, stiger ejendomsværdiskatten også – så husk at få alle tallene med, inden du drømmer om mere plads på øverste etage.

5 gode råd fra familien

  1. Undersøg renta­biliteten på det nye loft, inden du går i gang. Der kan være en større besparelse ved for eksempel at skifte taget, når du alligevel er i gang. Husk også den større ejendomsskat.
  2. Hvis boligarealet udvides, eller loft­ etagen ikke tid­ligere er godkendt til beboelse, skal du søge byggetilladelse hos kommunen.
  3. Afpas rummenes geometri med skrå vægge til funktionerne, så der er højde nok ved skrivebord, hæve­-sænke senge, og især skabe. Minimer gangarealerne, ved at placere trappen centralt til loftrummet.
  4. Tænk sikkerhed med ind i løsningerne med flugtveje, branddøre med mere, samt udnyt den ofte gode udsigt, ved at placere vinduer og kviste de rigtige steder.
  5. Brug en arkitekt eller anden byggesagkyndig til at få inspiration, gode idéer, samt tegne og beskrive projektet. 

Fra Penge & Privatøkonomi, december 2014

 

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display