Spritny lejlighed med rabat

Køb dit hjem, før det er færdigt, og spar hundrede tusinder af kroner. Beregninger viser, at du får cirka 10 procent rabat, når du køber på projektstadiet.

BOLIG

Roskilde Festival kan. Døllefjelde-Musse Marked kan. Og et lille skur fyldt med tegninger, prislister og eksempler på forskellige køkkenbordplader kan. Altså skabe en kø af mennesker på en ellers øde muddermark.

Køen i skuret på det yderste led af Amager, før højhuse bliver til fritgående køer, skyldes åbningen af første etape af byggeriet Skovhuset. Der er endnu ikke blandet e?n eneste spand beton. Alligevel er fundamentet for byggeriet ved at blive lagt - det øko-omiske fundament vel at mærke, for få dage senere er alle lejlighederne reserveret, sikkerhed stillet og bankgarantier for de mange millioner indhentet.

Iveren i Skovhuset er langt fra et særsyn. Interessen for projektkøb er meget stor, efter boligpriserne har vendt snuden opad det seneste år, og især i København ligner det næsten de helt vilde dage for snart 10 år siden, hvor en projektlejlighed kunne nå at stige millioner og handles indtil flere gange - før den havde en dør.

Om boligpriserne fortsætter opad, og der kan tjenes formuer på spekulation i nybyg, er uvist, men der er god grund til at interessere dig for nybygprojekterne, hvis du er almindelig, prisbevidst boligkøber. Der er nemlig penge at spare. En af de købere, som har udnyttet den mulighed, er Erik Bagger. Den 48-årige erhvervspsykolog købte i efteråret 2010 sin lejlighed i ejendommen 8Tallet i Ørestad, før den var færdigbygget. Det har han bestemt ikke fortrudt.

»Jeg undersøgte både projektet og lokalplanerne grundigt, så der er ikke noget, som er kommet bag på mig, og tingene er blevet, som jeg håbede på. Derudover spillede det helt sikkert en rolle, at det var muligt at gøre et godt køb,« siger Erik Bagger.

Billigere end markedsprisen
Køber du en bolig, som endnu ikke er opført, får du den billigere, end hvis den havde stået klar. Hvor meget billigere vender vi tilbage til lige straks, men først en forklaring, for ingen rabatter bliver foræret uden grund. Nedslaget skyldes to ting:

  • Usikkerheden om hvorvidt boligen ender med at være identisk med de præsenterede illustrationer.
  • Køber skal leve med, at afleveringen af boligen kan svinge nogle måneder ved forsinkelse.

Det er altså usikkerhed og ulempe, der bliver kontant kompenseret. Men hvis du finder en bygherre, hvor du kan se de tidligere byggerier og stoler på kvaliteten, og det samtidig passer dig fint, at indflytning først ligger på et givent tidspunkt ude i fremtiden, kan rabatten med god grund friste dig.

Hvor mange penge sparer du så? Det er umuligt at besvare med fuldstændig sikkerhed, da vi selvsagt ikke kan vide, hvad en projektbolig havde kostet, hvis den stod færdig på salgstidspunktet, men vi kan regne på det med et konkret eksempel via en lejlighed på Viborggade 69 på Østerbro i København.

Denne lejlighed blev i november 2009 købt på projektstadie til 3.150.000 kroner. Godt to år senere, i februar 2012, bliver samme lejlighed solgt for gifter med andre pengeinstitutter 3.625.000 kroner. En stigning på 15,1 procent.

I samme periode stiger boligpriserne som helhed på Østerbro med 5,4 procent. Med forbehold for flere ubekendte faktorer indikerer det altså, at der blev givet omkring 10 procent i rabat, da lejligheden blev købt på projektstadie.

At der eksisterer en rabat ved at købe, inden boligen står indflytningsklar, er Erik Bagger da heller ikke i tvivl om. Han købte i efteråret 2010 sin lejlighed for 2,5 millioner kroner. Den er for nylig vurderet til 3,5 millioner kroner. I mellemtiden er priserne i området steget med godt 10 procent. Det giver på papiret Erik Bagger endnu større rabat end vores beregninger, men her er det værd at huske, at der naturligvis kan være forskel på endelig salgspris og en vurdering.

Salgschef for en af Skandinaviens allerstørste aktører på nybygmarkedet, NCC, bekræfter, at Penge & Privatøkonomis beregninger giver mening i forhold til deres prisstrategi.

»Det er min vurdering, at rabatten generelt er 5-7 procent og noget mere, hvis man køber tidligt i processen,« siger Kim Poulsen fra NCC.

Gratis adgang til prisstigninger
Betalingen af en projektbolig sker typisk først ved indflytning. Dermed skal den teoretisk forventede prisstigning i perioden mellem aftale af købspris og endelig handel også regnes ind som en rabat.

På et stigende marked kan det være en fest og naturligvis det modsatte, hvis man i efteråret 2008 sad og ventede på sin nybyglejlighed. Men uden hensynstagen til boligprisernes udsving bør inflationen benyttes som rettesnor for at udregne værdien af denne rabat. Ved normal inflation og en byggetid på 1-2 år giver det en værdi på 2-6 procent, som skal lægges oven i de førnævnte omkring 10 procent.

Køber du en lejlighed på projektstadiet, som i færdig udgave havde kostet 4.000.000 kroner, ser regnestykket således ud: Den samlede rabat bliver på 500-600.000 kroner fordelt på en købspris på 400.000 under de 4.000.000 kroner og en teoretisk forventet prisstigning frem til betalingen på 100-200.000 kroner. Et anseeligt beløb, hvis det alligevel passer med, at du først skal bruge boligen, når den forventes at være færdigbygget.

Forsikring mod stigende priser
Derudover kan projektkøbet tjene som en slags forsikring, hvis du tror på stigende boligpriser. Står du i en situation, hvor du eksempelvis først skal bruge en ny bolig om 18 måneder, men er du bekymret for, at boligpriserne risikerer at løbe fra dig inden da, så tjener projektkøb som en forsikring, hvor du får låst prisen på nuværende niveau. Dette er særligt relevant, hvis du bor til leje. Bor du derimod i ejerbolig, som først skal sælges om 18 måneder, opnår du blot endnu større eksponering mod boligmarkedet i den givne periode.

Alternativt kan du naturligvis også bare købe en færdigbygget bolig nu og leje den ud, indtil du selv skal bruge den. Ulemperne er dog, at lejelovens kompleksitet kan gøre det til en ubehagelig oplevelse at være udlejer, og at det vil koste dig mange penge, hvis du i stedet vælger at lade den stå tom, indtil du skal bruge den. Opsummeret er her den perfekte køber af en projektbolig:

  • Du skal først bruge ny bolig om 18 måneder.
  • Du har kigget på bygherres øvrige projekter og er tryg ved kvaliteten .
  • Du bor til leje og vil have vanskeligt ved at få råd til boligen, hvis boligpriserne stiger 10, 20 eller 30 procent, inden du køber.

Ved denne optimale køberprofil er fordelene ved projektkøb ganske betydelige. Det er sikkert ikke alle i køen til reservationslisten til Skovhuset, som har gjort sig alle disse matematiske tanker - for nogle vejer drømmen om mudderpladsens forvandling til et uberørt hjem tungere end talgymnastikken.


Fra Penge & Privatøkonomi, januar 2014

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display