Spred risikoen på dit boliglån

Vakler du mellem et fastforrentet lån og et F1-lån, så overvej et miks af de to lånetyper. Dermed nyder du både godt af den aktuelt lave rente og får reduceret din restgæld, hvis renten stiger.

  Foto: istockphoto.com  

BOLIG

Er du usikker på, hvor renten skal hen, og vil du gerne nyde fordelen ved en lav rente og samtidig have en vis sikkerhed mod store rentestigninger, betaler det sig at sprede risikoen på dine realkreditlån.

Både F1-lån og fastforrentede lån har nemlig en vis risiko, selv om F1-lånene er dem, der får alle tævene i den offentlige debat. I modsætning til bankernes modvilje mod F1-lån, specielt de afdragsfrie, ser sekretariatschef Curt Liliegreen i Boligejernes Videnscenter ikke de variabelt forrentede lån som specielt risikobetonede.

”Alle lån har en risiko, men der er ikke den samme risiko på de forskellige lån. Optager du et fastforrentet lån, spiller du på, at renten skal stige, så du ved en senere omlægning af lånet kan få gnavet en pæn portion af restgælden. Vælger du derimod et F1-lån, spiller du på, at renten ikke stiger særlig meget,” anfører han.

Men da ingen ved med sikkerhed, hvornår renten vil stige, foretrækker Curt Liliegreen et miks af de to lånetyper:

”For mange boligejere vil det være en fordel at blande de to lånetyper – dog under forudsætning af, at hvert lån er på mindst en halv million kroner. Med eksempelvis halvdelen af lånet som et fastforrentet obligationslån vil du kunne drage fordel af en større rentestigning og få nedbragt restgælden ved en omlægning af lånet. Og på den anden side vil du ikke blive så hårdt ramt af en eventuel rentestigning, da kun halvdelen af gælden er variabelt forrentet,” fastslår han.

Kæmpe udsving på fastforrentede lån
Penge & Privatøkonomi har gennemregnet en række rentescenarier for at undersøge forskellen i den samlede ydelse efter fem år.

Vi har regnet på tre forskellige typer af realkreditlån samt et kombinationslån med halvdelen af lånet som et fast forrentet lån og den anden halvdel som et F1-lån. Og her viser det sig hurtigt, at det fastforrentede lån har de største udsving i de samlede omkostninger under de tre rentescenarier og dermed også har den suverænt højeste risiko.

Forklaringen er, at du som boligejer med et fastforrentet lån betaler en relativ høj rente og derfor er dårligere stillet end en F1-låntager, hvis renten ikke stiger. På den anden side får du en kæmpebonus, hvis renten stiger, og du kan indfri lånet til en lavere kurs.

Beregningerne er såkaldte horisontberegninger på boligregner.dk. Horisonten er fastlagt til fem år, hvorefter regnestykket gøres op og vi ser på, hvad de samlede omkostninger løber op i med de forskellige lån.

Risikoen er her defineret som udsvingene i de samlede låneomkostninger efter fem år. Jo større forskel mellem de laveste og de højeste omkostninger under de forskellige rentescenarier – jo større er risikoen.

Lavest risiko på kombinationslånet
Af beregningerne fremgår, at et fastforrentet lån på 2 millioner kroner kommer til at stå dig i 332.551 kroner efter fem år ved et uændret renteniveau. Hvis renten stiger med 2 procentpoint, falder periodeomkostningen til 71.946 kroner, da lånets restgæld er faldet kraftigt på grund af lavere obligationskurser.

På kombinationslånet er der derimod begrænsede udsving i periodeomkostningerne, der strækker sig fra 231.270 kroner ved et uændret rente-niveau til 160.728 kroner ved en rentestigning på to procentpoint.

Som på aktiemarkedet er der en tæt sammenhæng mellem risiko og afkast. En højrisikoportefølje på aktiemarkedet vil alt andet lige give et højere afkast end en portefølje med lav risiko. Ved valg af realkreditlån er princippet det samme – dog bortset fra, at du ikke får noget afkast, men i stedet har en omkostning på lånet.

Helt konkret betyder det, at periodeomkostningerne på kombinationslånet befinder sig midt imellem, hvad du betaler for henholdsvis det fastforrentede lån og F1-lånet. Du får i sagens natur ikke fuld fordel af et uændret renteniveau, men betaler på den anden side heller ikke den fulde pris ved en rentestigning på eksempelvis 2 procentpoint.

Overvej det 15-årige fastforrentede lån
Lidt i den samme boldgade som kombinationslånet finder du de fastforrentede lån med løbetider på 15-20 år. Et godt bud er et 15-årigt lån med en kuponrente på 2 procent, som både giver mulighed for at tjene penge på en konvertering og samtidig tilbyder en fast lav rente.

Muligheden for en gevinst på lånet kommer i det øjeblik, renten stiger. Dermed falder kursen på de bagvedliggende obligationer, hvilket skærer en pæn luns af restgælden ved indfrielse af lånet. Pointen er dog, at faldet i restgælden – bestemt af den såkaldte kursfølsomhed – ikke er nær så stor som på et 30-årigt lån, men til gengæld er renten noget lavere.

Kursfølsomheden på det 15-årige lån ligger i omegnen af 6 til 7. Følsomheden angiver, at restgælden ved et lån på en million kroner falder med cirka 60.000 kroner, hvis renten skulle stige med 1 procentpoint.

For et 30-årigt lån med en kuponrente på 3 procent ligger kursfølsomheden på 8-10, hvilket giver et fald i restgælden på cirka 100.000 kroner ved en rentestigning på 1 procentpoint. Med valget af et 15-årigt 2 procent-lån får du faktisk den bedste af to verdener, lyder det fra boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

”Boligejerne vil kunne glæde sig over en rente, som ganske vist er højere end på et variabelt forrentet lån, men lavere end renten på et 30-årigt lån. Samtidig har du muligheden for at kunne skære en luns af restgælden, hvis renten skulle stige,” siger hun.

Prisen for kombinationen af lav rente og muligheden for en senere konvertering er dog, at du som låntager skal betale en klart højere ydelse end på både et 30-årigt fastforrentet lån og et F1-lån. Da lånet kun løber 15 eller 20 år, bliver der nemlig sat turbo på afdragene.

Fra Penge & Privatøkonomi, juli 2014

 

Tags

Anbefalede artikler