Spar penge ved at købe din lejebolig

Får du et tilbud fra din udlejer om at købe din lejelejlighed med rabat, har du alle kortene på hånden. Tjek her, hvordan du bør spille dine muligheder.

  Foto: istockphoto.com  

BOLIG

Selv om din udlejer tilbyder dig at overtage din egen lejebolig til en angivelig favørpris, er det ikke nødvendigvis en god idé. Nanna Thoustrup på Frederiksberg blev tilbudt at købe sin tre-værelses stuelejlighed på 96 kvadratmeter for 3.650.000 kroner, hvilket modsvarer en kvadratmeterpris på 38.000 kroner.

Udlejer argumenterede for, at det var et godt køb, da førstesals-lejligheden på daværende tidspunkt var sat til salg til 4.250.000 kroner. Men prisen var alligevel for høj, vurderede Nanna Thoustrup.

"Jeg sagde pænt nej tak til tilbuddet og bød i stedet 2,8 millioner kroner, hvilket udlejer lige så høfligt sagde nej tak til. Så den handel blev ikke til noget," siger hun.

Efter gennemregning af tilbuddet fra udlejer, tyder alt på, at Nanna Thoustrup traf den rigtige beslutning. Selv en relativ dyr lejebolig kan nemlig være langt billigere end en tilsvarende ejerbolig.

Cheføkonom i Arbejdernes Landsbank, Lone Kjærgaard understreger, at lejere i den slags situationer skal tænke sig godt om.

"Lejer skal være opmærksom på, at hun under alle omstændigheder skal have en rabat på salgsprisen. Men hun bør også være opmærksom på, at der løber en række omkostninger på til både køb og salg. Dertil kommer, at hun sandsynligvis kommer af med en højere ydelse end ved at bo til leje, så et køb kræver nogle rigtig grundige overvejelser," siger hun.

Tjek din leje

Selv om Nanna Thoustrup blev tilbud en rabat, der løb op i 600.000 kroner set i forhold til den seneste udbudte pris på en tilsvarende lejlighed i ejendommen, er et køb ikke nødvendigvis en fantastisk forretning.

Om der er tale om et godt tilbud eller ej afhænger nemlig af, hvad du som lejer betaler i husleje. I det konkrete eksempel betaler Nanna Thoustrup en månedlig leje på 13.500 kroner, hvilket svarer til 1.678,50 kroner årligt pr. kvadratmeter. Lejen er aftalt skriftligt mellem lejer og udlejer og med en aftalt stigning på 350 kroner i lejen hvert år.

Imidlertid er lejligheden underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje og meget tyder derfor på, at udlejer har sat huslejen for højt. Indtil videre har Frederiksberg Huslejenævn nemlig ikke godkendt huslejer højere end 1.300 kroner pr. kvadratmeter. Det giver en nedsættelse af lejen til 10.400 kroner månedligt.

Lejen kan stadig synes høj. Men det er for intet at regne set i sammenligning med, hvad Nanna Thoustrup kommer af med i månedlig boligydelse ved et køb af lejligheden til den tilbudte pris på 3.650.000 kroner.

Alt indregnet vil hun ved et køb betale en månedlig nettoydelse på 17.596 kroner ved finansiering med et fastforrentet lån med afdrag. Eksemplet gælder ved en udbetaling på 50.318 kroner, hvilket stort set svarer til det indskudte depositum.

Bundlinjen bliver dog, at hun som ejer vil komme af med 4.096 kroner mere om måneden set i forhold til den aktuelle husleje og 7.196 kroner mere set i forhold til en anslået lovlig husleje.

Imidlertid er der i finansieringsforslaget indregnet afdrag på både realkreditlån og boliglån. Det vil derfor være rimeligt, at tage udgangspunkt i nettoydelsen uden afdrag, som andrager 12.470 kroner.

Fastholder vi udgangspunktet med en lovlig husleje på 10.400 kroner, er der tale om en månedlig merudgift – eksklusive afdrag – på 2.070 kroner for at eje boligen frem for at leje den.

Husk købs- og salgsudgifter

Men historien er langt fra slut endnu. Køb af en ejerbolig indebærer nemlig også udgifter til både selve købet og et efterfølgende salg. Vi har regnet på det konkrete tilfælde, og det viser sig hurtigt, at der ikke er tale om småpenge.

Køber skal betale lånegebyrer til banken og stempelafgifter til staten, hvilket sammen med advokatomkostninger og andre gebyrer løber op i cirka 89.000 kroner. Og når lejligheden skal sælges, kommer der omkostninger på til både mægler samt banker og realkreditselskaber, hvilket løber op i anslået 146.000 kroner.

Alt i alt kommer de samlede købs- og salgsomkostninger op på 235.000 kroner, hvilket svarer til 6,4 pct. af købsprisen. Set over en femårig periode skal lejligheden altså stige med 6,4 pct., før den nye køber kommer ud af salget med skindet på næsen.

Dertil kommer en højere netto boligydelse på 2.070 kroner månedligt, som over den femårige periode løber op i cirka 124.000 kroner. Samlet skal lejligheden dermed stige med cirka 359.000 kroner frem til et eventuelt salg efter fem år, før der er balance i regnskabet.

Prisen på lejligheden skal altså langt længere ned, hvis en handel skal være attraktiv for Nanna Thoustrup. Hvad prisen præcist skal være, er svært at sige noget håndfast om, da ingen kender den fremtidige prisudvikling.

Men antager vi, at lejligheden kan sælges til 3 millioner kroner efter et par år, vil et prisniveau omkring 2,8 millioner kroner bringe balance i regnskabet.

Et psykologisk spil

En ting er de nøgne økonomiske facts ved en overtagelse af en lejelejlighed som ejerlejlighed. En anden ting er, hvad køber og sælger forventer af hinanden, og hvor godt de er i stand til at bluffe – ganske som i et pokerspil.

Lone Kjærgaard peger derfor også på, at der ligger en god portion økonomisk spilteori i forhandlingssituationen. Spilteori beskriver en situation, hvor parterne i et spil – som kan være en købsforhandling – agerer over for hinanden for hver især at få det optimale udbytte ud af en given situation.

"Som udgangspunkt står sælger af lejligheden i en dårlig position, da han kun kan sælge lejligheden til en enkelt person. Udlejer ved ikke, hvornår lejer fraflytter lejligheden og er derfor villig til at tilbyde lejeren en rabat på prisen,"siger hun.

Lone Kjærgaard understreger, at der er tale om forhandlingssituation, hvor hver part spiller sine kort bedst muligt.

"Eksempelvis bør lejeren ikke fortælle udlejer, hvis hun kun ønsker at bo i lejligheden i en kortere periode, da udlejer jo så bare kan vente med et salg og dermed opnå en højere pris," konstaterer hun.

Ifølge Lone Kjærgaard bør lejer lægge vægt på to afgørende faktorer: Tidshorisont og pris. Ønsker lejeren kun at blive boende i kort tid i lejligheden, vægter købs- og salgsomkostningerne kraftigt i regnskabet, hvilket bør spille ind på den pris, som lejer vil byde for sin bolig.

På længere sigt handler det også om likviditetsbelastningen og om lejer nu også har råd til at bo i lejligheden.

"Og så ligger der jo også en usikkerhed i et køb, da køberen jo ikke kan være sikker på, at lejligheden beholder sin værdi eller måske oven i købet falder i pris,"siger hun.

Huslejen i et sort hul?

En ofte hørt sætning fra lejere er, at "huslejen ryger ned i et stort hul", og at "man ikke får noget for sine penge som lejer". Men i mange tilfælde er det rent faktisk billigere at leje en bolig frem for at købe den, fremgår det af en analyse fra Arbejdernes Landsbank.

Analysen tager udgangspunkt i en moderniseret lejlighed på 80 kvadratmeter i København eller Aarhus. Som lejebolig koster lejligheden gennemsnitligt 7.000 kroner om måneden i 2013-priser.

Og her viser det sig klart, at du ikke skal købe for enhver pris. Bor du eksempelvis kun to år i lejligheden, havner den månedlige omkostning for en tilsvarende ejerlejlighed på 10.500 kroner, hvilket er 3.500 kroner mere end lejelejligheden koster. Set over en to-årig periode runder merudgiften dermed 84.000 kroner ved køb frem for leje.

Ifølge beregningerne skal en køber faktisk bo hele syv år i ejerlejligheden, før hun kommer ned på den samme månedlige leje som ved en tilsvarende lejebolig. I beregningerne er der forudsat en årlig prisstigning på ejerboligen på niveau med den generelle prisudvikling. Men stiger ejerlejligheden ikke i pris, går der længere tid før, det kan betale sig at købe frem for at leje.

Ekstra-udgiften ved at eje

Det løber op i næsten 6.000 kroner ekstra om måneden at eje frem for at leje om året over en fem-årig periode. Så boligen på 3,65 millioner kroner skal stige med 360.000 kroner, før det økonomisk kan betale sig.

 

Beløb

Købsudgifter

89.000

Salgsudgifter

146.000

Månedlig merhusleje a 2.070 kr. i fem år

124.200

I alt

359.200

Samlet månedlig merhusleje i fem år

5.987

Tjek om lejen er lovlig

Masser af boliger i København og på Frederiksberg bliver lejet ud til huslejer, som ligger langt over det lovlige niveau. En gennemgang af indkomne huslejesager til Frederiksberg Huslejenævn viser, at Huslejenævnet indtil videre ikke har accepteret huslejer på over 1.300 kroner pr. kvadratmeter i årlig leje.

I Nanna Thoustrups tilfælde svarer det til en månedlig leje for de 96 kvadratmeter på maksimalt 10.400 kroner, hvilket matcher en lejenedsættelse på 3.100 kroner månedligt.

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display