Skat, når du udlejer din bolig på nettet

Hvordan er skattereglerne, når du lejer din bolig ud, og hvad skal du være opmærksom på? Deloittes skatteeksperter, Richardt Tabori Kraft og Jacob Østergaard, giver dig her overblikket.

BOLIG

Fænomen i udvikling

Der er de seneste år opstået internetportaler og tjenester som f.eks. Airbnb, der formidler privat boligudlejning. Ud over at formidle selve kontakten mellem værter og gæster, så håndterer platformene også de relevante oplysninger og betalingsudveksling, hvilket er medvirkende til, at processen bliver mere tryg for begge parter. Herudover stiller nogle af disse platforme endda garantier og forsikringer over for værterne i tilfælde af, at der opstår skader på boligen.

 

I takt med at privat boligudlejning er blevet mere tilgængeligt og processen mere tryg, vælger flere og flere danskere at udleje deres bolig. På den måde kan de tjene lidt ekstra, mens de selv er på ferie eller på anden vis ikke selv har behov for at anvende deres bolig. Samtidig vælger flere og flere turister eller andre rejsende at benytte sig af de private tilbud, der kan være et billigere og måske mere spændende alternativ til hoteller.

 

Hvornår skal jeg betale skat af udlejning?

Du skal altid betale skat af de penge, du tjener på udlejning af bolig. Det gælder uanset, om du fremlejer din lejede lejlighed, udlejer et værelse i din privatejede bolig, eller udlejer hele din bolig, og om det sker på en fast kontrakt eller gennem internetportaler eller -tjenester som f.eks. Airbnb. Dog er der forskel på, hvilken opgørelsesmetode, der anvendes, samt om du ejer, lejer eller har andel i boligen.

 

Når du udlejer din bolig, er det beløb, gæsten betaler dig for udlejningen, skattepligtigt som kapitalindkomst, hvis du er ejer, og som personlig indkomst, hvis du er lejer eller andelshaver. Det beløb, du skal betale skat af, er bruttolejeindtægten fratrukket udgifter ved udlejningen. Bruttolejeindtægten udgør gæstens samlede betaling for opholdet.

 

Du kan få fradrag i bruttolejeindtægten for de udgifter, du har haft i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan du opgøre efter to metoder: Den skematiske metode med et fast bundfradrag eller den regnskabsmæssige metode. Der findes to skematiske metoder med fast bundfradrag. Én for ejere og en anden for lejere og andelshavere. Bemærk, at du kan skifte fra bundfradrag til regnskabsmæssig opgørelse, men ikke den anden vej.

 

Bundfradrag, hvis du er ejer

Efter den skematiske metode får du som ejer et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Det vil sige, at det kun er indtægter, der overstiger denne grænse, du skal betale skat af. Bundfradraget bliver beregnet som 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret - dog altid mindst 24.000 kr. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder også ejendomsskatter. Her ser du et eksempel, hvor den indkomst, Peter skal betale skat af, er regnet ud efter den skematiske metode:

 

Peter udlejer sin ejerbolig 3 uger i sommerferien og 1 uge i efterårsferien.

Ejendomsværdien er 1,5 mio.kr.

                                                                                                                                        kr.

                                                                                                                              ___________

Bruttolejeindtægt: 4 uger a 7.000 kr.                                                                                 28.000

Bundfradrag                                                                                                                      (24.000)

                                                                                                                              ___________

Skattepligtig indtægt                                                                                                       4.000

                                                                                                                              ___________

 

Bundfradrag, hvis du er lejer eller andelshaver

Efter den skematiske metode får du som lejer eller andelshaver ligeledes et bundfradrag i bruttolejeindtægten, hvor du kun skal betale skat af indtægter, der overstiger denne grænse. Bundfradraget bliver beregnet som 2/3 af din samlede årlige husleje inklusive aconto varme og fratrukket boligstøtte. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen. Hvis du ikke selv har lejet boligen hele året, kan du kun få fradrag forholdsmæssigt for de antal dage, du selv har lejet lejligheden.

 

Anne udlejer et værelse i sin lejelejlighed i 8 uger fordelt på hele året.

Annes årlige husleje er 45.000 kr.

                                                                                                                                        kr.

                                                                                                                              ___________

Bruttolejeindtægt: 8 uger a 2.000 kr.                                                                                 16.000

Bundfradrag                                                                                                                      (30.000)

                                                                                                                              ___________

Skattepligtig indtægt                                                                                                              0

                                                                                                                              ___________

 

Regnskabsmæssigt fradrag for ejere

Hvis du som ejer vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse over dit resultat af udlejningen, skal du opgøre resultatet efter et regnskabsmæssigt princip. Denne metode er lidt mere kompliceret, da du skal gemme kvitteringer på udgifter, du har haft i forbindelse med huslejen. Til gengæld får du fradrag for det præcise beløb, du har haft udgifter for.

 

Ved den regnskabsmæssige metode skal du også opgive hele bruttolejeindtægten som indtægt, og du kan omvendt fratrække de udgifter, der er forbundet med udlejningen. Det kan eksempelvis være udgifter til el, vand og varme. Lejer du f.eks. 15% af din lejlighed ud, kan du trække 15% af elforbruget fra. Det samlede fradrag kan ikke overstige bruttolejeindtægten. Du kan desuden fratrække grundskyld for den del af boligen, du udlejer for den periode, hvor din bolig er udlejet.

 

Peter udlejer sin ejerbolig 3 uger i sommerferien og 1 uge i efterårsferien.

                                                                                                                                        kr.

                                                                                                                              ___________

Bruttolejeindtægt: 4 uger a 7.000 kr.                                                                                 28.000

Fradrag for forholdsmæssig del af grundskyld                                                                      (1.000)

Fradrag for forholdsmæssig del af el, vand og varme                                                           (2.000)

                                                                                                                              ___________

Skattepligtig indtægt                                                                                                     25.000

                                                                                                                              ___________

 

Ejendomsværdiskat og renter

Når du udlejer din bolig helt eller delvist og anvender regnskabsmetoden, skal du ikke betale ejendomsværdiskat, af den del af boligen du udlejer. Du får nedsat ejendomsværdiskatten ved at anføre på din årsopgørelse, hvor stor en del af boligen, der er udlejet, og hvor stor en del af året værelset har været udlejet.

 

Når din bolig er udlejet, har du stadig fradrag for dine renteudgifter vedrørende boliglån.

 

Regnskabsmæssigt fradrag for lejere og andelshavere

Hvis du som lejer eller andelshaver vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse over dit resultat af udlejningen, skal du opgøre resultatet efter et regnskabsmæssigt princip. Ligesom hvis der var tale om en ejerbolig, skal du her gemme kvitteringer på udgifter, du har haft i forbindelse med huslejen. Til gengæld får du fradrag for det præcise beløb, du har haft udgifter for.

 

Der gælder samme principper om, at du skal opgive hele bruttolejeindtægten som indtægt, og du kan fratrække de udgifter, der er forbundet med udlejningen. For eksempel udgifter til grundskyld, el, vand og varme.

 

Periodens længde

Hvis du lejer din bolig ud i mere end 12 måneder, skal du være opmærksomhed på, at du skal betale skat efter nogle andre regler, da det således betragtes som erhvervsmæssig virksomhed.

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display