Scor en pæn skattefri lejegevinst på din bolig

Hjemmesiden Airbnb.com har gjort korttidsudlejning af privatboligen til et boomende marked. Mulighed for at tjene 15.000-20.000 kroner skattefrit ved at leje boligen ud i 3-4 uger.

  Foto: istockphoto.com  

BOLIG

Der kan være gode penge at hente, hvis du lejer din bolig ud til turister, mens du selv tager i sommerhus eller sydpå. I langt de fleste tilfælde er indtægten tilmed skattefri, og din eneste indsats består i rengøring, en opfriskning af din bolig og overdragelse af nøgler.

Råder du for eksempel over en velbeliggende og attraktiv lejlighed i København, hvor der er opstået et stort marked for korttidsudlejning til turister, ligger prisniveauet på 750-1.000 kroner i døgnet, hvilket med blot fire ugers udlejning sikrer dig en indtægt på 20.000-25.000 kroner om året.

Reglerne omkring udlejning til turister er dog lidt flydende. I langt de fleste ejer-, andels- eller lejeboliger i København er der bopælspligt på lejligheden. Pligten indebærer, at mindst en person skal være tilmeldt folkeregistret på adressen.

Normalt er Københavns Kommune ikke opsøgende i den type af sager, men hvis kommunen modtager en anmeldelse fra en borger om, at en lejlighed alene benyttes til ferieformål, vil sagen blive undersøgt nærmere. Det samme gælder, hvis ingen personer er tilmeldt folkeregisteret på adressen.

”I de situationer retter vi henvendelse til ejeren af boligen for at finde ud, hvad boligen reelt bliver brugt til, og om loven bliver overholdt,” forklarer ekspeditionssekretær i Københavns Kommune, Kenneth Gerdes.

Du kan altså ikke købe en lejlighed med henblik på at leje den ud året rundt. Han understreger dog, at hvis du som indehaver af boligen er tilmeldt folkeregistret på adressen og blot lejer et enkelt værelse ud en gang imellem, er det intet problem i forhold til kommunen. Og for lejligheder i København uden bopælspligter er der som hovedregel frit spil for udlejning til ferieformål.

Ret ind efter reglerne
Overholder du bopælspligten, er første skridt banet for udlejning af lejligheden. Men reglerne fungerer dog forskelligt alt efter, om du bor i en ejer-, andels- eller lejebolig.

I ejerforeninger er der ikke tradition for at begrænse beboernes rådighedsret. I praksis vil der ikke være de store problemer med udlejning, når du blot overholder foreningens vedtægter og måske for god ordens skyld fortæller naboerne om de kommende gæster.

I andels- og lejeboliger forholder sagen sig en smule anderledes. I praksis vil der dog næppe være problemer ved kortvarige udlejninger i en andelsforening, hvor andelshaverne traditionelt sidder lidt mere sikkert i sadlen end i en almindelig lejebolig.

Men overholder du ikke foreningens vedtægter, har bestyrelsen stadig – i teorien og i ekstreme tilfælde – lov til at smide dig ud af foreningen og tvangssælge lejligheden.

Hvis du er lejer
Bor du imidlertid i en lejebolig og har du en striks udlejer, kan der optræde problemer. Selv om reglerne omkring fremleje er krystalklare, går der i praksis en flydende grænse mellem et kortvarigt udlån af et værelse til en udenlandsk roommate og systematisk fremleje af hele lejligheden i form af kortvarige hotelophold til forskellige familier.

I det første tilfælde vil der sandsynligvis ikke optræde problemer i forhold til udlejer, mens du i det andet tilfælde risikerer, at udlejer ophæver lejeaftalen og får dig smidt ud af lejligheden.

Derfor er det en god idé at læse lejekontrakten og eventuelle vedtægter igennem og kontakte udlejer, inden du udlejer din lejlighed, lyder det fra juridisk direktør Morten Østrup Møller i DEAS, der administrerer en lang række andels- og ejerforeninger i København.

”Udgangspunktet er, at du skal være tilmeldt folkeregisteret på adressen. Men hvis realiteten er, at du ikke bor på adressen, er det op til udlejer eller andelsforeningen at bevise det. Men er der tale om udlejning til turister, kan vi jo altid gå ind og tjekke både lejlighed og vært hos udlejningsbureauet. Hvis værten eksempelvis har fået rigtig mange gode anmeldelser fra sine gæster, bliver det svært for ham at fastholde en forklaring om, at han ikke lejer lejligheden ud i større omfang,” anfører han.

Morten Østrup Møller understreger dog, at det altid er lovligt at fremleje et værelse ud efter reglerne i lejelovens § 69.

Husk skatten
Indtægten fra fremleje af hele eller dele af en bolig er som udgangspunkt skattepligtig. Men takket være et bundfradrag vil mindre udlejningsindtægter være skattefrie.

Hvis du eksempelvis henter en indtægt på 30.000 kroner om året ved udlejning, ser dine skatteforhold ud som følger:

  • Ejerbolig: Din lejlighed er vurderet til 1,5 million kroner. Du har et bundfradrag på 1,33 procent af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kroner. Du skal herefter betale skat af 6.000 kroner.
  • Leje- og andelsboliger: Fradraget udgør 2/3 af den samlede årlige husleje inklusive varme. For en lejlighed med en månedlig boligafgift på 4.000 kroner ligger fradraget på 32.000 kroner. Du skal altså ikke betale skat af lejeindtægten

Ovenstående eksempler udgør den mest enkle metode til beregning af skatten og vil være optimal for langt de fleste udlejere. Husk, at du også er pligtig til at opgive din lejeindtægt, selv om du har regnet dig frem til, at du ikke skal betale skat af indtægten.

Airbnb.com - Verdens største udlejningssite

USA-baserede Airbnb.com formidler private enkeltværelser eller hele boliger til turister for en kortere eller længere periode. Globalt omfatter airbnb.com over 600.000 lejemål. I København er 5.500 boliger tilmeldt Airbnb.com, mens der i Aarhus er tilmeldt cirka 500. Betaling af husleje finder sted direkte til Airbnb.com.

Prisniveauet for en velbeliggende toværelses lejlighed i København udgør i sommerperioden omkring 750 kroner i døgnet og 4.500 kroner ugentligt. Foruden lejen betaler lejer et servicegebyr på mellem 7,5 og 15 procent til Airbnb.com, mens indehaveren af boligen betaler 3,75 procent i ekspeditionsgebyr.

Fra Penge & Privatøkonomi, juli/august 2014

 

Tags

Anbefalede artikler