Sådan tjener du penge på dit realkreditlån

Lad eksperterne time dine konverteringer. Med uafhængig rådgivning kan du i ­realiteten opnå en negativ rente på dit fastforrentede realkreditlån.

BOLIG

Peter Fønslev-Andersen bad sin bank om at overvåge sit realkreditlån og ­forventede at blive kontaktet, når ­forholdene for omlægning var favorable. Han fulgte selv med fra sidelinjen, og så renterne stige og falde uden at høre noget. Efter to år var tålmodigheden sluppet op, og han valgte i stedet at tage kontakt til en uvildig rådgiver, der udelukkende beskæftiger sig med låneomlægning. Han købte en babysitter til sit realkreditlån og tjente efterfølgende cirka 62.000 kroner i et hug.

»Det vigtige for mig er, at jeg får hele beregningen med alle omkostninger, og at jeg ikke bliver kontaktet, ­medmindre der er en fordel for mig. Alt er regnet ud. Så der sker ikke noget, før det er på plussiden for mig,« siger Peter Fønslev-Andersen, der både arbejder som flyveleder og investeringsrådgiver, men føler sig skarpest på aktier.

Samtlige realkreditselskaber samarbejder i dag med en eller flere banker. Realkredit Danmark er knyttet til Danske Bank, Totalkredit samarbejder med 60 banker og er ejet af Nykredit, der ligeledes driver bankvirksomhed. BRF kredit er blevet opkøbt af Jyske Bank og endelig er der Nordea Kredit, der også har en bank i ryggen.

Det har to konsekvenser. For det første vil du altid blive tilbudt at optage realkreditlån i det institut, der er knyttet til din bank. For det andet har banken ikke dig som førsteprioritet, når den rådgiver om realkredit.

»Bankerne har ingen interesse i at give dig den ­bedste behandling. De er dikteret af en egen interesse i og med, at de ejer realkreditselskaberne,« forklarer Curt ­Liljengreen, der er sekretariatschef hos Boligøkonomisk Videncenter.

Peter Fønslev-Andersen fik gennem arbejdskolleger anbefalet virksomheden Stubkjær & Nielsen. Selskabet er blot et blandt en god håndfuld uafhængige rådgivere i markedet, der tilbyder aktiv gældspleje af fastforrentede realkreditlån. De overvåger din hovedstol og fortæller dig, hvornår det kan betale sig for dig at konvertere i forhold til rente- og kursudviklinger. Betalingen for de ­uafhængige ydelser består af et månedligt abonnement og en engangsbetaling, som falder ved hver konvertering.

 

Udnytter obligationskurserne

Det første selskab på markedet for uafhængig rådgivning om realkreditlån var Roskilde-virksomheden Realråd. Realrådet har udviklet et beregningsprogram og en ­konverteringstrekant, som anvendes til at time ­kundernes op- og nedkonverteringer optimalt og forklare det økonomiske potentiale ved manøvrerne. Bagefter modtager du en løbende resultatopgørelse, der viser alle dine omlægninger og den samlede skattefrie gevinst efter omkostninger.

Realkreditobligationer bliver handlet på ­Københavns Fondsbørs, og kurserne på dem stiger og falder i ­forhold til udbud og efterspørgsel, der i høj grad ­dikteres af renteudviklingerne i samfundet. ­Formålet med en omlægning af realkreditlån er at udnytte udviklingerne til at nedbringe din gæld eller ydelse. Realrådet tilbyder i den forbindelse et komplet ­bundlinjeregnestykke, før konverteringen overhovedet begynder. For øjeblikket er renterne meget lave, og det er vanskeligt at forestille sig yderligere fald.

For de boligejere, der for eksempel har et tre procent lån, kan Realråd regne ud, hvor stor gevinst der er ved at skifte lånet ud med et to procent lån og så skifte ­tilbage til et tre procent lån, når renten igen er steget. Hvis konverteringerne times rigtigt, vil din gevinst ved sådan en ned- og opkonvertering være cirka 2,5-4 ­procent af gældens størrelse. For et lån på 2.000.000 kroner er det 50.000-80.000 kroner skattefrit efter alle omkostninger lige ned i foret.

»Når renten stiger, kan du konvertere op og dermed nedbringe din restgæld. Det sker ved, at du køber dine gamle obligationer til en kurs, der ligger under kurs 100 og betaler med et nyt lån med højere rente, hvor kursen er tæt på kurs 100. Til gengæld stiger din ydelse på realkreditlånet så, fordi din rente bliver højere. I ­sådan et tilfælde beregner vi for eksempel, hvor lang tid der går, før din højere ydelse har ædt ned­bringelsen af restgælden op,« siger realkreditrådgiver ­Torben ­Andersen fra Realråd.

Typisk vil kursen på en obligation falde med seks til otte point pr. procent, renten stiger. Det svarer til, at du nedbringer din gæld med 60.000-80.000 kroner pr. lånte million, når du køber obligationerne ud. De uafhængige rådgivere overvåger obligationernes kursudvikling, og det er den ydelse, du betaler for ­gennem et abonnement hos virksomhederne. Når ­kursen på en obligation nærmer sig et attraktivt leje, vil den ­uafhængige rådgiver hente et lånetilbud hjem fra dit ­realkreditinstitut. Derefter aftaler du ­eksempelvis en minimumskurs for, hvornår du vil handle, så råd­giveren kan konvertere lånet, når og hvis kursen ­rammer den aftalte kurs.

Det er ifølge flere selskaber umuligt at ramme det optimale tidspunkt for konvertering hver gang. De uafhængige rådgivere arbejder i stedet ud fra devisen om at foretage omlægningen, når den er økonomisk rentabel. Det betyder, at deres beregnings­modeller indregner alle de omkostninger, der er forbundet med låneomlægning. Tommelfingerreglen er simpel. ­Konverterer du ned i rente falder din ydelse, og så vil din besparelse efter en periode overstige konverterings­omkostningerne. Samtidig kan der opstå et låne­provenu. Men det vender vi tilbage til. Konverterer du op i rente, nedbringer du din restgæld, men her må du i stedet betale en højere ydelse. Samtidig kan du ikke være sikker på, at renten falder straks igen.

»Vi konverterer som regel kundens realkreditlån en til to gange om året og gennemfører konverterings­trekanter ned til et halvt procentpoint. For eksempel ved at konvertere et realkreditlån på to procent til to og en halv procent og så tilbage til to procent. Rammer du obligations­kurserne optimalt, kan du her opnå en skatte­fri gevinst på 1-2 procent af gældens størrelse,« siger Realråds Torben Andersen.

 

Komplet konvertering

Peter Fønslev-Andersen har allerede høstet frugter af de seneste års rentefald. I 2013 gik han fra fire ­procent til tre procent og så tilbage til fire procent i rente. Den konvertering kaldes en komplet konvertering, da han vender tilbage til sit udgangspunkt. Investerings­rådgiverens manøvre medførte en lavere restgæld og et låneoverskud efter udgifterne til realkreditinstituttet og lånerådgiveren.

Skridt for skridt skete der i første omgang det, at hans restgæld steg ved at konvertere fra et fire ­procent fastforrentet realkreditlån til et på tre procent. ­Nærmere bestemt fra 2.100.000 kroner til 2.243.000 kroner. Samtidig fik Peter Fønslev-Andersen dog 65.303 kroner i hånden. Dette såkaldte låneprovenu blev en realitet, fordi der blev hentet et lånetilbud hjem til en lavere kurs end den kurs, der blev handlet på. Kort tid senere blev flyvelederens realkreditlån ­konverteret tilbage fra de tre procent til fire procent. ­Gunstige ­obligationskurser barberede i den ­forbindelse hans restgæld ned fra 2.222.809 kroner til 2.067.000 kroner, og han modtog samtidig et mindre ­provenu på 766 kroner. Den lavere ­hovedstol i anden omgangen skyldtes blandt andet, at der blev betalt 20.191 kroner af på gælden i perioden.

»Jeg blev ringet op og sagde ok, og så blev der handlet på det med det samme. Det blev jeg positivt overrasket over, og det tror jeg ikke havde været muligt i banken,« siger Peter Fønslev-Andersen.

Bundlinjen er ikke til at tage fejl af. Hans gæld faldt således med 33.000 kroner i forhold til den oprindelige hovedstol, og han fik desuden 66.069 kroner i hånden. Var investeringsrådgiveren i stedet blevet i sit 4 procent lån, havde han blot afdraget cirka 37.000 kroner på gælden. Dermed blev hans gevinst cirka 62.000 kroner.

 

Fordele med stort lån

Alt afhængigt af, hvilken rådgiver du vælger, er der ­forskellige krav, du skal opfylde, før du kan blive ­kunde hos dem. Realrådet og konkurrenterne ­Stubkjær & ­Nielsen kræver i reglen, at deres kunder har en realkredit­gæld på over 1,5 million kroner, mens andre rådgivere siger en million kroner. Med en låne­omlægning følger nemlig en række faste udgifter. Er din gæld lav, udgør de faste udgifter en alt for stor post i forhold til optimeringspotentialet. Derudover er det i sagens natur kun hensigtsmæssigt at konvertere på fastforrentede realkreditlån. For det er meget dyrt at komme ud af flekslån før tid.

Nogle af konverteringsselskaberne har samarbejdsaftaler med de enkelte realkreditinstitutter, og du kan derfor være nødt til at skifte realkreditinstitut, hvis du vil være kunde et specifikt sted. Samtidig har de enkelte realkreditselskaber forskellige regelsæt for de uafhængige rådgivere. Ved nogle realkreditselskaber kan den uafhængige rådgiver handle direkte med real­kreditselskabet, hvilket giver en lettere arbejdsgang. I andre selskaber skal rådgiveren gå gennem kundens bank. Det er en mere langsommelig proces, og da ­kursen på obligationerne kan svinge fra time til time kræver nogle selskaber, at kunderne skifter til et ­specifikt realkreditinstitut.

»I forhold til kravet om et specifikt realkreditinstitut, vil jeg være forbeholden. Idéen med at være uafhængig er netop, at du kan gelejde kunderne hen til det bedste tilbud. Så mine advarselslamper lyser, når der er en fast samarbejdspartner,« siger Curt Liljengreen.

 

Tip: Husk flytteplanerne

Som boligejer skal du konstant vurdere, om det kan betale sig at -konvertere eller ej. I den forbindelse bør du være opmærksom på din tidshorisont. Planlægger du at flytte og dermed indfri dine lån inden for 3-5 år, kan det næppe betale sig. Det skyldes, at du både skal konvertere op og ned for at få det fulde -udbytte af metoden. Er din tidshorisont derimod 10 år eller længere, giver aktiv gældspleje god mening. Boligøkonomisk Videncenter anbefaler klart, at du gør brug af en uafhængig rådgiver, hvis du overvejer at konvertere dit boliglån. Men det forudsætter som sagt, at du har den lange tidshorisont.

 

 

Det koster overvågning af dit realkreditlån:

 

Bofinans: 250 kroner pr. måned

Honorar ved omlægning: 7.000 kroner (du vælger selv, om betalingen skal lægges oven i lånet).

Anbefalet gældsstørrelse: Minimum 1 million kroner.

Krav om tilhørsforhold: Hjælper kunder i alle realkreditinstitutter.

 

Status: 175 kroner pr. måned

Honorar ved konvertering: 6.000 kroner (lægges oven i lånet).

Anbefalet gældsstørrelse: Minimum 1 million kroner.

Krav om tilhørsforhold: Du skal være kunde hos Realkredit Danmark ­eller Totalkredit gennem Lån & Spar Bank.

 

Stubkjær & Nielsen: 200 kroner pr. måned

Honorar ved omlægning: 7.000-10.000 kroner (du vælger selv, om ­betalingen skal lægges oven i lånet).

Anbefalet gældsstørrelse: Minimum 1,5 millioner kroner.

Krav om tilhørsforhold: Hjælper kunder i alle realkreditinstitutter.

 

Realrådt: 250 kroner pr. måned

Honorar ved omlægning: 8.500 kr. (du vælger selv, om betalingen
skal lægges oven i lånet).

Anbefalet gældsstørrelse: Minimum 1,5 millioner kroner.

Krav om tilhørsforhold: Du skal være kunde hos Realkredit Danmark eller BRF Kredit.

 

 

Tag en konverteringstrekant

Du kan tjene mere end 50.000 kroner inden for 1-2 år ved at få dit realkreditlån konverteret op og ned i en såkaldt konverteringstrekant. Her følger et friskt kundeksempel fra rådgivningsvirksomheden Realråd.

1. Udgangspunktet medio 2013

Realråds kunde har et fast­forrentet 3% realkreditlån uden afdrag.

Restgælden på lånet er 2.350.000 kr.
og boligejerens netto­ydelse er
15.980 kr. pr. kvartal.

 

2. Opkonverteringen

den 5. september 2013

Obligationskursen på kundens 3% realkreditlån er 91,8, mens kursen på et tilsvarende 4% lån er 99,8. Realråd
opkonverterer i den forbindelse kundens 30-årige
realkreditlån til et 4% lån uden afdrag.

Manøvren nedbringer kundens restgæld med 149.000 kr.
til 2.201.000 kr. Kundens nettoydelse stiger dog med
2.729 kr. pr. kvartal fra 15.980 kr. til 18.709 kr.

 

 

3. Nedkonverteringen

den 18. juli 2014

Det er blevet attraktivt at skifte tilbage til et 3% realkreditlån. Så Realråd indfrier kundens 4% lån til kurs 100 og optager i stedet et 3% lån til kurs 99,05.

Kundens restgæld stiger nu til 2.260.000 kr., hvilket er 90.000 kr. mindre end udgangspunktet.

 

Mellemregningerne

- Kundens restgæld er faldet med 90.000 kr. fra 2.350.000 kr. til 2.260.000 kr.

- Kunden har fået 7.245 kr. tilbage fra Skat, da differencerenter kan trækkes fra.

- Kunden har betalt højere rente i perioden. Nærmere bestemt 9.473 kr. efter skat.

 

Kundens Bundlinje:

Efter alle omkostninger har kunden tjent 87.772 kroner efter skat på de to omlægninger.

 

 

 

 

Tags

Anbefalede artikler