Sådan knækker du skatten på udlejning af værelser

Der er rift om de studievenlige boliger. Er du en af de mange, der udlejer et værelse, får du her hjælp fra Deloittes skatteeksperter til at finde rundt i skattereglerne.

BOLIG

Hvornår skal jeg betale skat af udlejning?
Du skal altid betale skat af de penge, du tjener på udlejning af bolig. Det gælder uanset om du fremlejer din lejede lejlighed, udlejer et værelse i din privatejede bolig eller udlejer hele din bolig.

Når du udlejer et eller flere værelser, er det beløb, lejeren betaler dig for udlejningen, skattepligtigt som kapitalindkomst, hvis du er ejer, og som personlig indkomst hvis du er lejer eller andelshaver. Det beløb, du skal betale skat af, er bruttolejeindtægten fratrukket udgifter ved udlejningen. Bruttolejeindtægten omfatter lejerens samlede betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler for f.eks. varme, el og vand.

Du kan få fradrag i bruttolejeindtægten for de udgifter, du har haft i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan du opgøre efter to metoder: Den skematiske metode med et fast bundfradrag eller den regnskabsmæssige metode. Der findes to skematiske metoder med fast bundfradrag. Én for ejere og en anden for lejere og andelshavere. Bemærk, at du kan skifte fra bundfradrag til regnskabsmæssig opgørelse, men ikke den anden vej.

Bundfradrag hvis du er ejer
Den skematiske metode er en simpel måde at udregne sin skat af udlejningsindtægt på. Efter den skematiske metode får du som ejer et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Det vil sige, at det kun er indtægter, der overstiger en bestemt grænse, du skal betale skat af. Bundfradraget bliver beregnet som 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret - dog altid mindst 24.000 kr. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder også ejendomsskatter.

Her ser du et eksempel, hvor den indkomst, Peter skal betale skat af, er regnet ud efter den skematiske metode:

Peter udlejer et værelse i sin ejerbolig. Ejendomsværdien er 1.5 mio. kr.
Årlig lejeindtægt: 36.000 kr.
Modtaget for el: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 39.000 kr.
Bundfradrag: -24.000 kr.
Skattepligtig indkomst: 15.000 kr.



Den skematiske metode, hvis du er lejer eller andelshaver

Som lejer eller andelshaver bliver bundfradraget i den skematiske metode beregnet som 2/3 af din samlede årlige husleje inklusive aconto varme og fratrukket boligstøtte. Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen. Hvis du ikke selv har lejet boligen hele året, kan du kun få fradrag forholdsmæssigt for de antal dage, du selv har lejet lejligheden.

Her ser du et eksempel, hvor den indtægt Anne skal betale skat af, er regnet ud efter den skematiske metode:

Anne udlejer et værelse i sin lejelejlighed. Annes årlige husleje er 45.000 kr.
Årlig lejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for el: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 21.000 kr.
Bundfradrag: -30.000 kr.
Skattepligtig indtægt: 0 kr.


Regnskabsmæssigt fradrag for ejere
Hvis du som ejer vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse over dit resultat af udlejningen, skal du opgøre resultatet efter et regnskabsmæssigt princip. Denne metode er lidt mere kompliceret, da du skal gemme kvitteringer på udgifter, du har haft i forbindelse med huslejen. Til gengæld får du fradrag for det præcise beløb, du har haft udgifter for.

Ved den regnskabsmæssige metode skal du også opgive hele bruttolejeindtægten som indtægt, og du kan omvendt fratrække de udgifter, der er forbundet med udlejningen. Det kan eksempelvis være udgifter til el, vand og varme. Da det værelse, du udlejer, formentlig ikke har en separat elmåler osv., bliver dine udgifter regnet ud fra, hvor stor en del af boligen, du udlejer. Lejer du 15% af din lejlighed ud, kan du altså trække 15% af elforbruget fra. Det samlede fradrag kan ikke overstige bruttolejeindtægten. Du kan desuden fratrække grundskyld for den del af boligen du udlejer for den periode, hvor din bolig er udlejet. Se her et eksempel på regnskabsmæssig opgørelse:

Peter udlejer et værelse i sin ejerbolig
Årlig lejeindtægt: 36.000 kr.
Modtaget for el og varme: 6.000 kr.
Indtægter i alt: 42.000 kr.

Fradrag for forholdsmæssig del af grundskyld: -4.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af el og varme: -7.000 kr.
Skattepligtig indtægt: 31.000 kr.


Ejendomsværdiskat og renter

Når du udlejer et værelse i din ejerbolig og anvender regnskabsmetoden, skal du ikke betale ejendomsværdiskat af den del af boligen du udlejer. Du får nedsat ejendomsværdiskatten ved at anføre på din årsopgørelse, hvor stor en del af boligen, der er udlejet og hvor stor en del af året værelset har været udlejet.

Når din bolig er udlejet, har du stadig fradrag for dine renteudgifter vedrørende boliglån.

Regnskabsmæssigt fradrag for lejere og andelshavere
Hvis du som lejer eller andelshaver vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse over dit resultat af udlejningen, skal du opgøre resultatet efter et regnskabsmæssigt princip. Ligesom hvis der var tale om en ejerbolig skal du her gemme kvitteringer på udgifter, du har haft i forbindelse med huslejen. Til gengæld får du fradrag for det præcise beløb, du har haft udgifter for.

Der gælder samme principper om, at du skal opgive hele bruttolejeindtægten som indtægt, og du kan fratrække de udgifter, der er forbundet med udlejningen. For eksempel udgifter til el, vand og varme. Det samlede fradrag kan ikke overstige bruttolejeindtægten. Se et eksempel på beregningen her:

Anne udlejer et værelse i sin lejelejlighed
Årlig lejeindtægt: 18.000 kr.
Modtaget for el: 3.000 kr.
Indtægter i alt: 21.000 kr.

Fradrag for forholdsmæssig del af husleje: -10.000 kr.
Fradrag for forholdsmæssig del af el: -2.000 kr.
Skattepligtig indtægt: 9.000 kr.

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display