Pas på de "billige" andelslejligheder

I kraft af et uigennemsigtigt marked og mangelfulde regler kan den reelle pris for en "billig" andelslejlighed til 58.000 kroner sagtens havne på 3,4 millioner kroner.

BOLIG

Selv om det måtte lyde fristende med en moderniseret 4-værelses andelslejlighed på Frederiksberg til 12.000 kroner om måneden, betaler det sig at holde fingrene langt væk fra lejligheden. Og det samme gælder for rigtig mange andelslejligheder med en høj husleje og et lavt indskud.

Andelsboligforeninger med en høj boligafgift blev nemlig typisk stiftet umiddelbart inden luften sivede ud af boligboblen i 2007 og ejendommen blev dermed indkøbt til en alt, alt for høj pris.

I det konkrete tilfælde synes en husleje på 12.000 kroner månedligt for 102 m2 dog ikke urimelig men bag lejligheden på Frederiksberg gemmer sig en nødlidende andelsforening med en tårnhøj gæld og en reel kontantpris for lejligheden på 3,4 millioner kroner.

Regnskabet afslører foreningens økonomi

Desværre giver mæglerens såkaldte salgsopstilling ikke meget information om foreningens sande økonomiske tilstand. I stedet bliver du nødt til at kaste et blik i foreningens regnskab, som viser sig at være en noget mistrøstig affære.

Foreningens reelle gæld - inkl. den negative værdi af en fastrenteaftale - viser sig at løbe op i 198 millioner kroner. Efter en beregning af lejlighedens fordelingstal - altså lejlighedens andel af foreningens formue og gæld - havner vi med en såkaldt ”teknisk kontantpris” på de nævnte 3,4 millioner kroner.

Den pris er direkte sammenlignelig med prisen på en tilsvarende ejerlejlighed og ligger langt over prisniveauet i området.  En treværelses ejerlejlighed på 78 m2 et par hundrede meter fra andelslejligheden er således udbudt til 2 millioner kroner, hvilket giver en kvadratmeterpris på 25.600 kroner. Til sammenligning koster vor andelslejlighed 33.300 kroner pr. m2.

Negativ købspris på 1,3 millioner kroner

Hvis vi fastholder tommelfingerregler om, at andelslejligheder bør handles til 80 procent af prisen for en tilsvarende ejerlejlighed af samme størrelse, havner vi med en teknisk kontantpris i omegnen af 2,1 millioner kroner.

Og da lejligheden at prissat til 3,4 millioner kroner, er der altså tale om en teoretisk overpris på 1,3 millioner kroner. Overprisen kommer i stand ved, at købers andel af foreningens gæld løber op i cirka 3,4 millioner kroner.

En gæld som den nye køber i praksis hæfter for gennem, da renter og afdrag nødvendigvis må hentes hjem gennem boligafgiften.

Hvis lejligheden skal være et godt køb, kræver det derfor, at køber modtager 1,3 millioner kroner som kompensation for ejendommens høje gæld - altså en negativ købspris.

Lovlig ”sminke” i regnskabet

Når den lovlige pris på den omtalte andelslejlighed ligger så meget højere end markedsprisen på ejerlejligheder, hænger det ikke mindst sammen med en noget mystisk regel i lovgivningen.

Reglen betyder, at en del af foreningens gæld - helt lovligt - ikke medregnes ved beregning af maksimalprisen. 

I det konkrete tilfælde betyder det, at gæld til en værdi af 550.000 kroner ikke indgår i beregning af andelskronen. Gælden stammer fra en renteaftale - en såkaldt renteswap - som helt reglementeret er bogført i regnskabet, men trækkes ud af regnskabet ved beregning af lejlighedernes maksimale salgspris.

Resultatet er, at maksimalprisen reelt bliver 550.000 kroner højere, end hvis foreningen ikke havde indgået renteaftalen.

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display