Ny konverteringsbølge på vej

Med de seneste kursstigninger på obligationerne har boligejerne igen mulighed for gevinst ved omlægning af deres fastforrentede lån. En regulær konverteringsbølge på vej, forudser en række banker.

BOLIG

Intet er så skidt, at det ikke er godt for noget. Det gælder også den finansielle uro, der i øjeblikket hærger de europæiske landes økonomier.

For med frygten for især de sydeuropæiske landes voksende statsgæld er eurolandenes renter i øjeblikket trykket helt i bund. Og det er godt nyt for de danske boligejere, der har mod på at konvertere deres boliglån.

Den lave rente har nemlig løftet kursen på de lavtforrentede 4 procents obligationslån, så kursen nu er over 96. Og det betyder, at boligejerne med fordel kan konvertere ned fra deres dyre 6- og 7 procents obligationslån uden at restgælden stiger for meget.

Restgælden under kontrol

Ifølge obligationsanalytiker Mette Kornvig fra Jyske Bank har nedkonverteringen til det lavtforrentede obligationslån ikke været oplagt for boligejerne før nu, fordi restgælden i forbindelse med nedkonvertering ville stige for meget.

Men med kursstigningerne har billedet ændret sig.

Stort set alle de store banker og realkreditinstitutter anbefaler netop nu 4 procents lånet.

Analytikerne hos Nykredit går forrest ved at kalde det nuværende kursniveau for “historisk godt” og anbefaler obligationen til både nye lånere og boligejere, der allerede har et obligationslån på 6 procent eller mere.

Attraktivt for flex-lånere

Men det er ikke kun boligejerne med de fastforrentede 6 og 7 procents lån, der forventes at nedkonvertere i løbet af sommeren. Også de mange boligejere, der har benyttet sig af den økonomiske krises lave renter til at tegne et historisk billigt rentetilpasningslån, kan benytte de seneste kursændringer til at konvertere til et billigt, fastforrentet lån.

“Rigtig mange har valgt at gå over i de billige flexlån i løbet af de seneste par år, og det er nu et oplagt tidspunkt for dem, der gerne vil tilbage og sætte sig i et attraktivt fastforrentet lån, vurderer Mette Kornvig.

Tidspunktet er især oplagt, fordi den finansielle ustabilitet hurtigt kan ændre på situationen igen.

Boligejerne kan med andre ord ikke vide sig sikre på, at muligheden for at konvertere eller omlægge deres boliglån ligeså fordelagtigt også findes til næste termin, og det har fået bankerne til at forvente en regulær konverteringsbølge i løbet af sommeren.

Ved en konvertering af fastforrentede realkreditlån udnyttes det, at lånet altid kan indfries til kurs 100.

Har man f.eks. et 7 % lån med en restgæld på én million kroner (udløb i 2041), skal der altså kun skaffes én million kroner for at indfri lånet, selvom kursen i øjeblikket 107,35.

Pengene skaffes ved f.eks. at optage et lån i 4 % obligationer (ligeledes med udløb i 2041 for nu at gøre det simpelt).

Men da kursen på 4 % obligationerne er lavere (96,9 den 31.05.10), skal der optages et lån på nominelt 1.031.992
kr. får at få den ene million hjem. Der kommer et såkaldt kurstab.

Men så skal der til gengæld også kun betales en rente på 4 procent af den ny hovedstol på 1.031.992 kr., mens der tidligere skulle betales 7 procent af én million kr.

I virkelighedens verden går det dog ikke så billigt for sig for vores låneomlægger, idet både kreditforeningen og staten tager sig betalt med diverse gebyrer og afgifter. Noget der yderligere vil øge restgælden, hvis man vil undgå at have penge op af lommen her og nu.

Med de nuværende obligationskurser vil man få en lavere månedlig ydelse (rente + afdrag + bidrag til kreditforeningen), hvis man konverterer til det omtalte 4 % lån fra både 7, 6 og 5 % lån.

Men ved udskiftningen af 5 % lånet er gevinsten beskeden med et fald i bruttoydelsen på ca. 280 kr. pr. måned, hvilket skal vejes op mod en stigning i restgælden på godt 64.000 kr. (stadig med den ene million kroner i restgæld på det gamle lån og afdragsperiode på 30 år).

Har man derimod et 7-procent lån er tidspunktet klart inde til en konvertering. Restgælden stiger godt nok med 72.000 kr. (med det hele), men den månedlige bruttoydelse falder til gengæld med omkring 1525 kr., og selvom det er før skat, så er besparelsen til at mærke.

Det gode spørgsmål er naturligvis, om låneomlægningen skal ske lige nu, eller om man skal vente til kurserne eventuelt stiger endnu mere. For jo højere kursen er, jo mindre er kurstabet.

Alle kreditforeninger foretager de præcise beregninger baseret på kurserne her og nu, men heller ikke de ved, hvad kurserne er om en måned.

Så det er et spørgsmål om at have gode nerver, hvis man vil have det maksimale ud af omlægningen – hvilket man får, hvis kursen på 4 % obligationerne er lige under 100, når omlægningen finder sted.

Alligevel kan det være en god idé at følge med kreditforeningernes anbefalinger. De har også online-beregnere til låneomlægning, så man kan følge udviklingen i sin eventuelle gevinst:

Nykredit
Beregn på en låneomlægning (Nykredit)

Realkredit Danmark

BRF Kredit
Beregn omlægning af lån (BRF)

Du kan også følge obligationskurserne på Københavns Fondsbørs her

I løbet af de sidste to måneder er værdien af udstedelserne i 4-procents obligationen steget fra beskedne 40 mill. kroner om dagen til 180 mill. kroner om dagen. Hos Jyske Bank forventer man, at udstedelserne kan stige helt op til 600 mill. kr. om dagen i løbet af juli måned.

 

 

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display