Konvertering af boliglån er en tvivlsom fidus

Selv om din restgæld bliver reduceret med cirka 10 procent ved en omlægning af boligens gamle 4 pct. lån til et nyt 6 pct. lån, er der tale om en tvivlsom fidus. Bytter du lige over fra et afdragsfrit 4 pct. lån til et afdragsfrit 6 pct. lån, stiger din nettoydelse nemlig med 720 kr. månedligt for et lån på 1 mio. kroner.

BOLIG

‘Side 1: Konvertering af boliglån er en tvivlsom fidus’

Med de seneste rentestigninger er 6 % obligationerne krøbet ned under kurs 100, hvilket tilsyneladende gør det attraktivt for en stor gruppe boligejere at udskifte deres gamle 4 % lån med et nyt 6 % lån.

Senest har Realkredit Danmark (RD) i en analyse peget på, at boligejere med 4 % lån kan høvle cirka 10 % af restgælden ved at bytte de gamle lån ud med et nyt 6 % lån. Men for boligejerne er en låneomlægning dog langt fra gratis, fremgår det af analysen fra Realkredit Danmark.

Har du finansieret din bolig med et afdragsfrit 4 % lån og ønsker at lægget lånet om til et nyt 6 % lån, vil du ifølge beregningerne fra RD få barberet 105.000 kroner af restgælden. Til gengæld stiger den månedlige nettoydelse med 720 kroner, hvilket næppe vil være attraktivt for de fleste boligejere.

Cheføkonom i Realkredit Danmark, Elisabeth Toftmann Asmussen, erkender da også, at “det ikke er den mest oplagte konverteringsmulighed”.

“Men vi har vurderet, at boligejerne bør gøre sig den overvejelse i den aktuelle situation,” fastslår hun over for redaktionen.

Elisabet Asmussen peger bl.a. på de boligejere, der planlægger at sælge boligen efter måske 3 – 4 år. I den situation kan det være en fordel at få lagt et loft over restgælden, anfører hun.

Bundlinjen er dog, at en konvertering her og nu fryser restgælden fast, men til gengæld giver en højere ydelse i perioden frem til salget. For et afdragsfrit lån på 1 mio. kroner koster det således 35.000 kroner ekstra i nettoydelse over en fireårig periode, hvilket gør konverteringen til en dårlig forretning, hvis renten ikke falder væsentligt i perioden.

Omkostninger og højere rente

Når en konvertering koster en højere ydelse for afdragsfrie låntagere, hænger det sammen med to ting. For det første stiger den effektive rente på realkreditlånet fra cirka 5,75 % til 6,60 %, hvilket alene af den grund giver en højere ydelse.

For det andet løber der en række omkostninger på ved en omlægning af lånet. Da du ved en opkonvertering både skal købe og sælge obligationer i markedet, skal du således betale kurtage to gange.

Dertil kommer en ikke umiddelbart synlig udgift til kursforskel. Udgiften fremkommer ved, at du ikke kan sælge dine obligationer til samme kurs som du køber dem, da banken påregner sig en vis fortjeneste ved handel med obligationer.

En anden udgiftspost er gebyrer til banken og staten, som i vores regneeksempel løber op i 5.400 kroner. Sammen med de øvrige udgifter, løber de samlede omkostninger ved konvertering af et lån på 1 mio. kroner op i små 16.000 kroner.

Sammenlagt betyder omkostningerne og den højere rente, at en omlægning fra et fastforrentet 4 % lån til et tilsvarende 6 % lån pr. definition altid vil være en dårlig forretning, hvis ikke renten falder i lånets løbetid.

Så meget koster en straksomlægning

     
Kurtage ved køb og salg 2,694.00  
Kursspread 1,858.25  
Differencerente 5,887.50  
Lånesagsgebyr 2,000.00  
Tinglysningsservice 2,000.00  
Tinglysningsgebyr 1,400.00  
I alt 15,839.75  

Kilde: Egne beregninger hentet fra RD. Regnestykket afviger i store træk ikke fra de andre realkreditselskaber

‘Side 2: Konvertering af boliglån er en tvivlsom fidus’

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display