Forældrekøb - sådan håndterer du udlejningen

Har du styr på, hvordan du rent skattemæssigt skal forholde dig til udlejningen til dit barn? Deloittes skatteeksperter Richardt Tabori Kraft og Jacob Østergaard guider dig her gennem reglerne.

BOLIG

Nye, unge studerende strømmer i disse dage til landets studiebyer. Og ud over introture, stakkevis af bøger og nye ansigter, er et sted at bo en af de ting, der optager de unges tid. Der er rift om boligerne, og derfor er der mange forældre, der giver deres børn en hjælpende hånd med at finde lejlighed. De såkaldte forældrekøb er populære.

 

Hjælper du dit barn med boligen, er der tre modeller, du kan vælge mellem:

  • Forældrene betaler lejligheden og giver den i gave til barnet.
  • Barnet låner pengene til køb af lejligheden af forældrene.
  • Forældrene køber lejligheden og lader barnet bo i den.

 

Størstedelen af forældre vælger den tredje mulighed, hvor forældrene står for finansieringen, og barnet betaler husleje.

Ved den løsning kan forældrene senere sælge videre til barnet, der kan købe til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 pct. Det giver barnet, der har boet i lejligheden, den fordel, at en eventuel gevinst (værdistigning) er skattefri, når barnet sælger lejligheden.

 

I forhold til skatten kan man håndtere forældrekøbet på tre forskellige måder. Ved hjælp af:

  • Personskatteloven.
  • Kapitalafkastordningen.
  • Virksomhedsordningen.

 

Personskatteloven

Den mest enkle model er personskatteloven. Her bliver du beskattet efter de almindelige regler, hvor du skal betale skat af overskuddet i forældrekøbsboligen som om det var personlig indkomst. Altså på samme måde som din løn. Du kan desuden trække renteudgifterne fra i kapitalindkomsten. Overskuddet fra udlejningen er personlig indkomst.

Det er dog sjældent, at modellen er fordelagtig rent skattemæssigt, og derfor vælger de fleste en af de to andre løsninger.

 

Kapitalafkastordningen

Fordelen ved kapitalafkastordningen er, at du har mulighed for at beregne et kapitalafkast af virksomhedens aktiver - i dette tilfælde boligens værdi. Kapitalafkastet trækker du fra den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og flytter den over i kapitalindkomsten, der har en lavere beskatning. Det vil sige, at en del af indkomsten flyttes fra en beskatning på ca. 56 pct. til ca. 33 pct. Ved denne ordning har du desuden mulighed for at opspare en del af resultatet før renter med en foreløbig skat på kun 24,5% efter et særligt regelsæt. Resten af skatten skal du først betale, når du hæver pengene fra kontoen.

 

 

Virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen forudsætter ikke, at man har en egentlig erhvervsvirksomhed, som navnet ellers antyder. Ved denne model bliver renteomkostningerne fratrukket din personlige indkomst med en skatteværdi på op til 56 pct. Det vil sige, at du får fradrag i din personlige indkomst for renteudgifterne til finansiering af lejligheden.

Herudover kan du på samme måde som ved kapitalafkastordningen ved skattemæssigt overskud beregne et afkast af lejlighedens skattemæssige egenkapital, som bliver fratrukket i den personlige indkomst og tillagt i kapitalindkomsten. På den måde flytter du en del af indkomsten fra en beskatning på ca. 56 pct. til ca. 33 pct. afhængig af de øvrige forhold.

Fordelen ved virksomhedsordningen er, at du kan spare overskud op i lejligheden på samme måde som i et selskab. Derved kan du på visse betingelser minimere topskatten mod at betale en foreløbig skat på 24,5%.

 

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Det er sjældent fordelagtigt at vælge beskatning efter de almindelige regler, så valget står som oftest mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen.

 

Virksomhedsskatteordningen er fordelagtig at anvende når:

  • Virksomhedens renteudgifter er større end renteindtægterne eller/og
  • Virksomhedens resultat tillagt lønindkomst er højere end grænsen for topskat
  • Hævningerne levner plads til, at der kan spares op i virksomheden.

 

Hvis der ikke er mulighed for at spare op i virksomhedsordningen, kan denne tommelfingerregel bruges i valget mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen.

Hvis de faktiske renteomkostninger i virksomhedsordningen er større end det kapitalafkast, der kan beregnes i kapitalafkastordningen, så er virksomhedsordningen mest fordelagtig.

 

Skal du sælge boligen

Hvis ikke barnet har overtaget ejerskabet af boligen, når den skal sælges, bliver forældrene beskattet af en eventuel avance.

Avancen er forskellen mellem salgsprisen - minus salgsomkostninger - og købsprisen, der bliver forhøjet med 10.000 kr. for hvert år, du har ejet boligen.

Tags

Anbefalede artikler

Cxense Display