For tiden kan man læse en del om, at mange andelsboligforeninger risikerer at tabe mange penge på renteswaps, men hvad er en renteswap egentlig, og hvordan fungerer de? L.S., Frederikssund
En renteswap er en aftale om at bytte rentevilkår, eksempelvis variabel rente for fast rente. Eksempel: En andelsboligforening ønsker en fast terminsudgift og lavest mulig rente. Der optages et F1-lån, afdragsfrit over 30 år. Samtidig indgår andelsboligforeningen en aftale med kreditforeningen, hvor den uforudsigelige variable rente byttes eller swappes med en fast rente i 30 år.
Den variable rente er for eksempel 1,7 procent, mens den faste er 3,5 procent. Dermed har andelsboligforeningen reelt fået et fastforrentet lån med en rente på 3,5 procent. Summen af F1-lånet og renteswappen skal fremover opfattes som et fastforrentet inkonverterbart lån med 30 års løbetid uden afdrag. Ulempen ved et sådan todelt lån er, at det i perioder med lav rente har en høj kursværdi – foreningen skylder altså på papiret flere penge væk, mens det i perioder med høj rente har en lav kursværdi.
Lånets svingende kursværdi indgår i opgørelsen af den aktuelle gæld i andelsboligforeningen, så i år med lav rente er gælden på papiret høj og lav, når renten er høj. Det betyder reelt ikke noget, hvis andelsboligforeningen kan betale renterne og kan vente til udløb – hvor kursen vil være 100 – med at indfri eller refinansiere lånet. Med det betyder noget for egenkapitalen i andelsboligforeningen, da den svinger i takt med renten, og dermed svinger andelskronen, der det ene år kan være høj (høj rente), og det andet år kan være lav (lav rente). Andelshavere, der sælger i perioder med lav rente, kan dermed inddirekte blive straffet.
Har du et spørgsmål til din privatøkonomi, investering, skat, pension, boligøkonomi eller jura?
Har du et spørgsmål til din privatøkonomi, investering, skat, pension, boligøkonomi eller jura?
Økonomisk journalist på Penge & Privatøkonomi. Speciale i aktier, investering, pension, bolig og privatøkonomi.
http://www.penge.dk
Chefredaktør, økonomisk journalist, HD(F), Penge & Privatøkonomi. Svarer på diverse privatøkonomiske spørgsmål.
Cand.polit., Finanshuset i Fredensborg A/S, giver uvildig rådgivning til private og virksomheder om økonomisk og finansiel planlægning.
http://www.finanshus.dk
Partner i Deloitte IHR (International Human Ressources) og ansvarlig for Deloittes specialafdeling for personskat.
http://www.deloitte.com
Advokat (H), Bobestyrer. Partner i Agger Berg Drews Advokater.
http://www.abda.dkHar du et spørgsmål vedrørende din privatøkonomi, investering, skat, pension, boligøkonomi eller jura?
Med Penge & Privatøkonomi får du hver måned masser af råd og vejledning i, hvordan du tjener og sparer flere penge.
Finanskrisen har sat prisstigningerne stort set i stå. I det seneste år (oktober til oktober) er forbruger-priserne ...
Det er billigere end nogensinde at lease bil. Se her hvilke fire spørgsmål, du bør stille dig selv, inden du vælger ...
Det kan godt lade sig gøre at finde kostbare vine, der er alle pengene værd. Vi har testet en række dyre vine.
Udskyder du din pensionsalder med blot et enkelt år, får du ikke blot et ekstra års løn, men sikrer dig samtidig en ...
Hvad er de bedste aktiekøb i 2010? Vi har spurgt Danmarks førende analytikere – og pilen peger bl.a. på Vestas, ...