Konvertering - boligens skjulte pengemaskine

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 10, 2009. Af Esben Sylvest

For du ved reelt aldrig, hvornår tidspunktet er optimalt. Måske kan du tjene endnu mere ved lige at vente et par uger, så renten bliver trykket endnu et nyk ned og gør det endnu mere fordelagtigt for dig at omlægge til et lavere forrentet lån.

Derfor må du som boligejer heller ikke gøre dig forestillinger om at konvertere på de optimale tidspunkter - de er stort set umulige at ramme. Slå til, når beregningerne viser, at du opnår en tilfredsstillende fordel, og glæd dig over den, uanset hvordan renten siden måtte udvikle sig.

Du snyder dig selv ved at lade være
Andre forhold, der er værd at bide mærke i, er risici og omkostninger. Så længe du bevæger dig mellem fastforrentede lån, er risikoen som nævnt tøjret, men foretager du en såkaldt skrå konvertering fra fast rente til variabel rente, gør du dig meget sårbar over for rentestigninger.

Og uanset valget af strategi skal du have omkostningerne med i dine overvejelser, for banker og realkreditselskaber forstår at tage sig betalt for ulejligheden med at omlægge lån.

Forbrugerrådet har tidligere advaret mod konverteringer med argumentet om, at den eneste sikre vinder i sidste ende er banker og realkreditselskaber, og du skal bestemt heller ikke ukritisk følge hvert eneste lille skræp fra realkreditselskabet om, at tiden nu måske er moden til at overveje en konvertering. Lad være med at konvertere for småpenge. Men undlader du helt at fokusere på mulighederne for at konvertere, snyder du blot sig selv.

Er du boligejer med et normalt fastforrentet, konverterbart obligationslån, betaler du nemlig en præmie for konverteringsmuligheden. Långiver, altså køberen af dine obligationer, forlanger en højere rente end ved obligationer, der ikke er konverterbare, og den merrente skal du naturligvis betale.

"For hver million kroner, man låner, betaler man teoretisk set omkring 100.000 kroner i kurstab for muligheden for at konvertere, " fastslår Mikkel Høegh, seniorøkonom i BRFkredit.

Konverteringsretten er altså dyrt købt, og derfor skal du også benytte dig af den, når de attraktive muligheder byder sig. Det er der dog mange boligejere, der ikke gør, fastslår privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin:

"Desværre er min erfaring, at de danske boligejere ikke er særlig dygtige til at udnytte konverteringsmulighederne, og så er det spild af penge at betale en præmie for retten til at konvertere. De sætter sig ikke ordentligt ind i muligheder og konsekvenser."

Hvis du ved med dig selv, at du aldrig får konverteret, kan du derfor spare konverteringspræmien og i stedet vælge eksempelvis et variabelt forrentet lån, hvor renten er låst fast i 10 år. Så har du stadig høj rentesikkerhed - men betaler ikke for retten til at konvertere.

De gode tidspunkter at konvertere på
Men har du et konverterbart lån, hvornår skal du så konvertere? Hvornår kan den økonomiske fordel siges at være stor nok?

Seniorøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit har opstillet nogle helt generelle retningslinjer for, hvornår en lodret konvertering mellem fastforrentede lån betaler sig:

Generelt: Som tommelfingerregel skal du kunne gå 2 procentpoint op eller ned i rente.

Ved opkonvertering: Du skal kunne nedbringe restgælden med mindst 10 procent ved uændret løbetid.

Ved nedkonvertering: Hvis du konverterer ned for at opnå en lavere ydelse, kan du i stedet fastholde din eksisterende ydelse eller måske endda øge den lidt, og så i stedet betale lånet hurtigere ud - altså nedbringe restløbetiden på dit lån. I så fald skal du kunne nedbringe restløbetiden med mindst 20 procent, uden den årlige ydelse efter skat stiger med mere end 10 procent.

Ved uændret løbetid skal du kunne reducere ydelsen efter skat med mindst 5 procent.

Krav til løbetid og lånets størrelse
En konvertering kræver selvfølgelig en konkret vurdering af dine personlige forhold. Bed din bank eller dit realkreditselskab om en detaljeret beregning af økonomien i en omlægning - og vær ikke bange for at forhandle om deres provision for ulejligheden.

Det koster typisk 10.000-15.000 kroner at omlægge lån. Generelt gælder, at løbetiden på dit lån skal være mindst 10 år, og lånet af en vis størrelse, som minimum 500.000 kroner, før du får omkostningerne ved konverteringen dækket ind. Forbrugerrådet har i øvrigt en beregner, hvor du kan indtaste dine tal og se, om en konvertering betaler sig. Se Tænks hjemmeside.