Værdiløse salgsopstillinger på andelsboliger

Af Jørgen RasmussenDato: 10.3.2008

Gælden er afgørende

Da andelsforeningens gæld kan være sammensat på forskellig vis, er huslejen ikke et udtryk for, hvor dyr eller billig lejligheden er. Måske har en forening valgt afdragsfrie og variabelt forrentede lån, hvilket presser huslejen ned.

En mere ansvarlig forening har måske valgt fastforrentede lån med afdrag, hvilket giver en højere husleje, men ikke nødvendigvis en højere samlet pris for lejligheden. I en tredje og ældre andelsforening er foreningens lån måske betalt ud om 10 år, hvilket til den tid giver en dramatisk nedsættelse af huslejen.

Som køber bør du derfor fokusere på foreningens gæld og ved hjælp af fordelingstallet beregne din andel af foreningens gæld. Din andel af gælden er jo reelt den pris, som du betaler for lejligheden ud over den kontante betaling til den gamle andelshaver.

Men lad os igen tage fat i vort tidligere eksempel: Fordelingstallet er 0,08, hvilket som tidligere omtalt betyder, at du deltager i andelsforeningen med en andel på 8 %. Lad os nu antage, at andelen er sat til salg for 1 mio. kroner og at foreningens nettogæld udgør 30 mio. kroner.

Selv om du kun hæfter for foreningens gæld med størrelsen af din indskud, skal du alligevel betale renter og afdrag efter fordelingstallet. Det betyder, at du i praksis hæfter for 8 % af 30 mio. kroner, hvilket udgør 2,4 mio. kroner.

Andelens reelle pris summer sig herefter op på 3,4 mio. kroner for den omtalte lejlighed på 95 m2, hvilket giver en kvadratmeterpris på 35.789 kroner.

Pas på lejlighedens størrelse

Desværre eksisterer der endnu en lille finurlighed på markedet, der vanskeliggør en direkte sammenligning med en ejerlejlighed. Antallet af kvadratmetre i en andelslejlighed opgøres nemlig efter BBR-registret, mens kvadratmetrene i en ejerlejlighed opgøres efter det tinglyste areal.

Og da arealet af en lejlighed opgjort efter BBR-metoden typisk er 8 % højere end det tinglyste areal i en ejerlejlighed af tilsvarende størrelse, skal du korrigere for denne forskel, inden du kan sammenligne med prisen på en ejerlejlighed.

I det nævnte eksempel udgør de 95 kvadratmeter altså 108 %, hvilket giver et sammenligneligt areal af lejligheden på 88 kvadratmeter. Den endelig pris for en kvadratmeter andelsbolig kan nu beregnes til 38.636 kroner, hvilket du direkte kan sammenligne med en ejerlejlighed af tilsvarende størrelse og kvalitet.

Forlang nedslag - eller køb en ejerlejlighed

Viser det sig nu, at kvadratmeterprisen på den andelsbolig, du har kig på, ligger langt over prisen for en tilsvarende ejerlejlighed, kan du prøve at forlange nedslag i prisen. Det er ikke ualmindeligt, at nybyggede andelsboliger handles med prisnedslag på mellem 200.000 til 400.000 kr. ved indskud på 1 mio. kr.

Alternativt bør du overveje at købe en tilsvarende ejerlejlighed, da det som hovedregel vil være en bedre forretning, hvis andelen er prissat for højt.