3: Flyt ind i lejligheden før salg

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 6, 2009. Af Claus KaaberDato: 28.5.2009

Har du udsigt til en større skattepligtig avance ved salget af forældrekøbet - uanset om du sælger til markedsprisen eller 15 procent under ejendomsvurderingen - bør du overveje selv at flytte ind i lejligheden. Fortjenesten er nemlig skattefri, når du selv har boet i den.

Det er dog helt afgørende, at du rent faktisk flytter ind og gør lejligheden til dit hjem. Det er ikke nok, at du tilmelder dig folkeregistret. Praksis er benhård, når det gælder halvhjertede forsøg på flytning.

Har man stadig to helårsboliger, tyder alt på, at man reelt ikke har flyttet sin bopæl. Man har også set ægtepar, der har delt sig midlertidigt. Det lyder fristende, at far flytter ind hos sønnen og undgår skat af ejendomsavancen, men proformaseparationer er ikke vejen frem.

I den situation beror det på en konkret vurdering fra Skat, om ejendommen reelt har tjent som bopæl. Der er en del praksis på området, der lægger vægt på forhold som dokumentation for flytning, tilknytning til den nye bopæl og forbrug af el, varme og vand.

Vent med at sælge Hvis du har købt for mange år siden, men ikke har mulighed for at tage bopæl i lejligheden, kan du nok ikke undgå at få en skattepligtig avance ved et salg. Er planen derfor at sælge billigt til dit barn, bør du vente. Alt peger på, at ejendomsvurderingen for 2009 vil falde en del. Den nye vurdering udsendes i foråret 2010, og måske er den nye vurdering og 15-procent-reglen din redning ud af en skattepligtig avance.

Renteudgifter kan modregnes
Får du trods diverse krumspring alligevel en skattepligtig avance, skal du være opmærksom på, at et salg i virksomhedsordningen bliver skattepligtigt i den personlige indkomst. Endvidere skal der betales arbejdsmarkedsbidrag. Derfor skal du sørge for, at brugen af virksomhedsordningen ophører sammen med salget af lejligheden. På den måde skal fortjenesten beskattes som kapitalindkomst.

Hvis du har anden negativ kapitalindkomst, for eksempel renteudgifter til dit eget hus, kan du oven i købet modregne fortjenesten heri. På den måde bliver den reelle beskatningsprocent på cirka 33, og samtidig skal der ikke betales arbejdsmarkedsbidrag.

Nye regler på vej
Hvis du samlet set får en positiv kapitalindkomst, skal denne medregnes i både beregning af mellemskat og topskat. Derfor kan du med fordel vente med at realisere fortjenesten til 2010, hvor skattereformen medfører markant lavere skat. Som led i skattereformen vil der blive indført en begrænsning i fradragsretten for renteudgifter over 100.000 kroner for ægtepar, men det har ikke betydning for fradrag af renter i virksomhedsordningen. Derfor kan man fortsat med fordel have ejerlejligheden i virksomhedsordningen.