Fastforrentede lån vinder på rentestigning

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 5, 2011. Af Jørgen RasmussenDato: 26.4.2011

Boligejere med fastforrentede lån kan stå som vindere i forhold til flexlånere med F1, hvis renteniveauet stiger med 2 procentpoint. En af de lidt upåagtede egenskaber ved det fastforrentede realkreditlån er nemlig muligheden for at indfri lånet efter et rentefald og dermed skære en del af restgælden væk.

Eksempel: Du har optaget et 5 procent-lån og fået lånet udbetalt til kurs 99. Hvis du ved låneoptagelsen har opnået et provenu på 2,5 mio. kroner, udgør obligationsrestgælden cirka 2.525.300 kroner. For hver 100 lånte kroner får du nemlig kun udbetalt 99 kroner.

Efter et års tid stiger renteniveauet med 2 procentpoint, hvilket får obligationskurserne til at falde. Teoretisk set burde kursen på 5 procent-obligationerne nu falde til 87. Du kan dermed indfri hele obligationsrestgælden til kurs 87, hvilket giver et indfrielsesbeløb på cirka 2,2 millioner kroner. Effekten er, at du har skåret 300.000 kroner af restgælden. Men på den anden side har du betalt en højere ydelse, end hvis du havde finansieret boligen med et F1-lån.

Imidlertid giver hjemmesiden boligregner.dk mulighed for at regne den samlede besparelse ud. Og her viser beregningerne, at det fastforrentede lån vinder over F1-lånet i en femårig periode, hvis vi lader renten stige med 2 procent i starten af låneperioden.

Ifølge beregningerne udgør den samlede nettoydelse over en fem-årig periode 242.291 kroner på et fastforrentet lån, mens F1-låntageren må slippe 389.125 kroner. Boligejeren med det fastforrentede lån har således opnået en skattefri gevinst på små 147.000 kroner.

Bagsiden af medaljen er, at låntager med fast rente bliver den store taber, hvis renten ikke stiger eller kun stiger en smule. Holder renten sig uændret over femårsperioden, indebærer det fastforrentede lån en merudgift på hele 310.000 kroner. Et fastforrentet lån er altså ikke risikofrit og rummer i lighed med F1-lånet et vist spekulativt element.

Så meget koster et lån på 2,5 mio. kroner over 5 år

Grafikken viser de samlede netto låneomkostninger, hvis renten i begyndelsen af en femårs periode henholdvis falder 1 procent, er uændret eller stiger 2 procent.

Kilde: Boligregner.dk pr. 23.03.2011