Værdiløse salgsopstillinger på andelsboliger

Af Jørgen RasmussenDato: 10.3.2008

Mens andelsboliger for 5 - 10 år siden enten var forbeholdt en lille eksklusiv skare skrevet op på ventelisten eller den nærmeste familie til andelshaveren, har de stigende vurderinger i dag presset prisen på en andelslejlighed så højt i vejret, at mange lejligheder i dag sælges uden om ventelisten.

Alene i Den Blå Avis er der i skrivende stund 1.289 andelslejligheder til salg i København, mens den seriøse boligportal, andelsbolig.dk, har 327 lejligheder til salg. Hos boligportalen, Boliga, finder vi 410 andelslejligheder i København, der er sat til salg af ejendomsmæglere.

Fælles for ejendomsmæglerne er imidlertid, at salgsopstillingerne er mangelfulde og ikke leverer de nødvendige oplysninger for, at en køber kan vurdere, om prisen på lejligheden er rimelig set i forhold til en tilsvarende ejerlejlighed.

En grundig gennemgang af 20 tilfældigt udvalgte salgsopstillinger på primært nyopførte andelsboliger i København afslører, at eventuelle købere ikke har en kinamands chance for at gennemskue økonomien ved køb af en andelslejlighed, hvis han tager udgangspunkt i salgsopstillingen.

Alle salgsopstillinger mangler følgende helt centrale oplysninger:

- Oprindeligt andelsindskud i lejligheden
- Foreningens samlede andelskapital
- Lejlighedens fordelingstal
- Ejendommens vurdering
- Lejlighedens andel af vurderingen
- Andelsforeningens nettogæld
- Lejlighedens andel af nettogæld

Dertil kommer, at mange salgsopstillinger ikke redegør for, om huslejen er inklusiv eller eksklusiv forbrugsafgifter, hvilket fuldender mæglernes stærkt mudrede billede af økonomien i en andelsbolig.

Sådan sammenligner du prisen

Ved køb af andelsbolig gælder det om at se sig godt for, da ejendomsmæglernes salgsopstillinger ikke oplyser den reelle pris for lejligheden. Ejendomsmæglernes edb-systemer er nemlig ikke gearet til salg af andelsboliger, hvilket gør salgsopstillingerne stort set værdiløse, når prisen på en andelsbolig skal sammenlignes med en anden andelsbolig eller en ejerbolig. Se her, hvilke informationer, du skal bruge for at sammenligne priserne på de enkelte boliger:

• Skaf flg. oplysninger fra andelsboligens sælger/mægler:

  - Andelsbevisets størrelse (det oprindelige andelsindskud i lejligheden)
  - Foreningens samlede andelskapital (hvor meget blev der oprindeligt betalt i indskud i hele foreningen)
  - Andelsforeningens nettogæld
• Regn nu boligens fordelingstal ud - dvs. hvor stor en andel af foreningen den pågældende bolig udgør. Gør det ved at dividere boligens oprindelige indskud med foreningens andelskapital (alle beboernes oprindelige indskud.)
• Udregn boligens andel af den samlede gæld ved at gange boligens fordelingstal med gælden.
• Udregn en sammenlignelig "kontantpris" på andelsboligen ved at lægge boligens andel af gælden sammen med det indskud, som sælger forlanger i salgsopstillingen.
• Udregn et sammenligneligt antal kvadratmeter. Andelsboligers areal er opgjort efter BBR-metoden, som typisk er 8 % højere end et tilsvarende tinglyst areal for en ejerlejlighed. Dividér derfor det oplyste antal kvadratmeter med 108 og gang det med 100.
• Udregn en sammenlignelig kvadratmeterpris. Dividér din udregnede "kontantpris" med dit udregnede antal kvadratmeter. Dette tal kan du nu sammenligne med kvadratmeterprisen på tilsvarende ejerlejligheder af samme stand og beliggenhed (tjek fx på www.Boliga.dk).