Sælgerpantebrevet som sidste udvej

Af Jørgen RasmussenDato: 28.4.2009

Den mismodige stemning på boligmarkedet i kombination med bankernes øgede krav til rådighedsbeløb gør det svært for nogle boligejere at hive et salg hjem til en hæderlig pris.

Og hvis boligen under alle omstændigheder skal sælges, er udstedelse af et sælgerpantebrev en sidste mulighed," lyder det fra kommunikationskonsulent i ejendomsmæglerkæden, EDC, Birgitte Ringbæk.

"Køber står nogle gang i den situation, at han/hun godt kan låne penge i realkreditselskabet, men de sidste 15 procent kan ikke lånes i banken. Det drejer sig om cirka 10 procent af handlerne. Og hvis sælger har et akut behov for et salg, ser vi udstedelsen af et sælgerpantebrev som en sidste mulighed," forklarer hun.

BRFkredit, som samarbejder med EDC-kæden, tilbyder at udarbejde pantebrevet, men hverken EDC eller BRFkredit foretager en egentlig rådgivning i den forbindelse.

"Vi vil gerne understrege, at sælgerpantebrevet er den absolut sidste mulighed og vi anbefaler den ikke, medmindre sælger absolut skal af med boligen. Et sælgerpantebrev er ikke en optimal løsning, da du som sælger påtager dig en betydelig risiko," siger Birgitte Ringbæk.

Højrisiko-papirer
Faktisk vurderer hun, at sælger bør indkalkulere et tab på pantebrevet, da der er tale om højrisiko-papirer. Hvis køber ikke kan betaler, ryger ejendommen nemlig på tvangsauktion, og så er det så godt som sikkert, at der ikke blive penge til indehaveren af sælgerpantebrevet.

Sælgerpantebreve udstedt i forbindelse med en handel gennem EDC har typisk en pålydende rente på 10 - 11 procent, men selv ikke så høj en rente er tilstrækkeligt til at tiltrække investorerne.

Appetitten på risiko er fortsat lav og for den risikovillige investor er der samtidig andre og mere attraktive muligheder - på eksempelvis markedet for erhvervsobligationer.

Hvad er et sælgerpantebrev?
Et sælgerpantebrev er et lånedokument, hvor køberen af en bolig forpligter sig til at betale en aftalt ydelse i et aftalt antal år til indehaveren af pantebrevet. Et sælgerpantebrev kan i princippet sammenlignes med en realkreditobligation med en høj risiko og en tilsvarende høj rente.

For 20 - 30 år siden var det normalt, at en bolighandel blev finansieret med 80 procent i realkreditselskabet, 15 procent gennem udstedelse af et sælgerpantebrev og de resterende 5 procent gennem en udbetaling. Sælger af boligen solgte efterfølgende pantebrevet til enten banken eller ejendomsmægleren med et typisk fradrag på 2 kurspoint.

Banker tilbyder boliglån
Siden blev bankerne tiltrukket af de høje renter på sælgerpantebrevet og begyndte at tilbyde almindelige boliglån til køberne. I de følgende år eksisterede sælgerpantebrevet sammen med bankernes boliglån, hvilket var tilstrækkeligt til at opretholde et effektivt marked for prisfastsættelsen af sælgepantebreve.

Med finanskrisen og den bristede boligboble, tørrede markedet for sælgerpantebreve imidlertid ind. Investorerne var ikke villige til at betale en rimelig kurs for sælgerpantebrevene, hvilket fik Dansk Pantebrevsbørs til at lukke for udstedelsen af nye pantebreve i januar 2009.

I dag er det stort set umuligt at afhænde et sælgerpantebrev, hvilket tvinger sælger til at beholde pantebrevet, indtil markedet genopstår inden for måske to - tre år.

Grafen viser renteudviklingen for et nyudstedt sælgerpantebrev og et 5 pct. 30-årigt realkreditlån. Under finanskrisen er mer-renten på sælgerpantebrevet steget til omkring 5 procentpoint, hvor merrenten tidligere var 2-3 procentpoint.