Populære lån med høj risiko

Af Jørgen RasmussenDato: 29.4.2009

At dømme efter danske boligejeres massive valfarten til rentetilpasningslån, er risikoviljen blandt boligejerne øget markant gennem de seneste måneder.

I følge BRFkredit valgte 83 procent af private låntagere således et rentetilpasningslån (RTL) i 1. kvartal, hvilket løseligt anslået giver en rentebesparelse på 2,5 procent-point.

Har du valgt afdragsfrie lån, svarer den årlige besparelse til 25.000 kroner pr. lånte million kroner, hvilket næsten er en halvering af den månedlige ydelse på et afdragsfrit 5 procent-lån.

Til gengæld for den månedlige lettelse i likviditeten påtager du dig imidlertid en øget risiko.

Du kan f.eks. blive ramt af stigende renteudgifter, hvis Nationalbanken forhøjer renten. En officiel renteforhøjelse smitter nemlig af på den et-årige rente, som RTL-lånene bliver finansieret i.

Hvor meget den korte rente kan stige er svært at sige noget håndfast om. Men set tilbage siden 1993, har Nationalbankens toneangivende udlånsrente svinget mellem 15 og 2 procent og ligger i skrivende stund på 2,0 procent.

Store udsving i kort rente
Set over hele perioden har gennemsnittet ligget på 4,4 procent, hvilket er 2,4 procent-point højere end den aktuelle rente. Skulle boligejere med RTL-lån i dag betale en rente, der ligger 2,4 procent-point højere end den aktuelle rente, svarer det til en månedlig merydelse på 1.340 kroner netto for et lån på 1 mio. kroner.

I de mest hektiske perioder med valutauro har nationalbankens rente placeret sig i intervallet 6 - 8 procent over en periode på 2 - 3 år. Skulle den situation gentage sig, ville en boligejer med RTL-lån skulle slippe cirka 4 procent mere i rente, hvilket for et afdragsfrit lån modsvarer en stigning i den månedlige nettoydelse på cirka 2.500 kroner.

Et realkreditlån med et-årig rentetilpasning og afdragsfrihed kræver altså en ganske pæn elastik i økonomien, da renteudgifterne i en periode sagtens kan kravle over den aktuelle renteudgift på et fastforrentet lån.

På den anden side har et RTL-lån siden introduktion i 1996 været en ganske givtig forretning for boligejerne. Ifølge BRFkredit har en låntager sparet 160.000 kroner pr. lånte million kroner set i forhold til et fastforrentet lån.

Inflation kan vælte billedet
En ting er risikoen for højere husleje i kraft af stigende rente. En anden ting er, at du ved valg af et variabelt forrentet lån ikke længere er i stand til at beskytte friværdien i din bolig.

Antager vi, at investorerne begynder at frygte en kommende inflation og derfor presser den effektive rente på et 30-årigt obligationslån 2 procent-point op. I den situation vil der bliver åbnet en ny 8 procent-obligation, som vil ligge lige under kurs 100.

Har du som boligejer finansieret dig med en 5 procent-obligation, vil kursen sandsynligvis falde med 12 - 14 kurspoint til et niveau omkring 83 - 84.

Beskytter friværdien
Som følge af dit gode, fastforrentede 5 procent-lån, vil du ikke blive ramt af stigende renteudgifter. Men derudover har du en ekstra fordel set i forhold til boligejeren med et variabelt forrentet lån.

Hvis du ønsker at sælge boligen opnår du nemlig en skattefri kursgevinst, da du kan indfri dit fastforrentede lån til en lavere kurs, end den kurs, som du fik lånet udbetalt til i tidernes morgen.

Nationalbankens udlånsrente fra april 1992 til april 2009 viser, at den meget lave rente er undtagelsen snarere end reglen, og rentebilledet kan hurtigt vende.