Nye lån kan give problemer

Af Jørgen RasmussenDato: 6.3.2009

Selv om en ny afgørelse fra Skat åbner mulighed for, at andelsboligejere kan finansiere en del af købsprisen på deres lejlighed med et traditionelt realkreditlån, bør de enkelte andelsforeninger benytte muligheden med stor varsomhed, fremgår det af en analyse fra Realkredit Danmark (RD).

Afgørelsen fra skat betyder helt konkret, at en andelsboligejer får fradrag for sine renteudgifter, hvis andelsboligforeningen videreformidler et realkreditlån til andelshaveren.

Når realkreditlånet skal gå omvejen over andelsforeningen skyldes det, at realkreditselskaberne kun udlåner penge med pant i fast ejendom. Og da andelshaveren ikke ejer sin bolig i juridisk forstand, kan realkreditselskabet ikke udlåne direkte til de enkelte andelshavere, men må sikre sit pant i foreningens ejendom. Dermed hæfter alle andelshavere for gælden.

Og netop den model åbner op for betydelige risici, hvis ikke muligheden for videreudlån til andelshaverne benyttes med stor varsomhed, fremgår det af analysen fra RD.

Realkreditselskabet peger på følgende faldgruber, som bestyrelsen i andelsboligforeningen bør forholde sig til:

1. Belåningen af andelsforeningens ejendom kan kravle op på 80 procent, hvilket forringer foreningens muligheder for at iværksætte vedligeholdelsesprojekter, som kun kan gennemføres med lån.

2. Foreningens bestyrelse eller administrator skal i princippet kreditvurdere de enkelte andelshavere, som ønsker et realkreditlån gennem andelsboligforeningen.

3. En mangelfuld kreditvurdering i kombination med for store lån til andelshaverne kan betyde, at andelshaveren ikke betaler sin ydelse. Og hvis andelsboligforeningen ikke betaler andelshaverens ydelse, kan realkreditselskabet i værste fald sende ejendommen på tvangsauktion.

4. Da foreningens administrator skal formidle lånet til andelshaverne, vil det både kræve et etableringsgebyr og et løbende gebyr, som sammenlagt fjerne noget af fordelen ved den lavere rente i realkreditselskabet.

På den baggrund konkluderer RD, at "man som andelsboligforening skal tænke sig rigtig godt om, før man kaster sig ud i at låne penge til andelshaverne".

Beskeden økonomisk fordel
Formålet med hele låneøvelsen er, at sikre de enkelte andelshavere en lavere rente på deres lån.

Men går du som andelshaver efter et variabelt forrentet lån, er der dog i praksis ikke den store forskel mellem de billigste andelsboliglån og renten på et traditionelt F1-lån.

Den månedlige nettoydelse på et F1-lån ved et lån på 1 mio. kroner ligger i skrivende stund på 2.167 kroner, mens et tilsvarende lån i den billigste bank fås for 2.750 kroner månedligt.

Ved et lån på 1 mio. kroner betager andelshaveren altså 583 kroner mere hver måned for sit billige banklån end for et traditionelt F1-lån i realkreditselskabet. Men flere forhold indsnævrer den månedlige besparelse på realkreditlånet.

For det første vil en ansvarlig bestyrelse næppe udlåne mere end 40 procent af lejlighedens bogførte værdi. Andelshaveren må derfor låne resten i banken, hvilket bringer gennemsnitsrenten op.

For det andet vil bestyrelsen typisk kræve første prioritet i lejligheden som sikkerhed for sit lån til andelshaver, hvilket ikke alle banker vil acceptere. Andelshaver kan derfor blive nødt til at betale banken end højere rente.

For det tredje vil andelsforeningens administrator typisk forlange et gebyr for administration af lånet. Størrelsen af et eventuelt gebyr kendes endnu ikke, men et gæt kunne være, at gebyret vil placere sig på niveau med bidraget til realkreditselskabet. For et lån på 1 mio. kroner svarer det til cirka 400 kroner månedligt.

Alt i alt synes de samlede fordele for andelsforeningen og de enkelte medlemmer ikke at være imponerende, når der tages hensyn til foreningens øgede risici.

LÅN TIL ANDELSBOLIG

Kilde: Mybanker.dk og Realkredit Danmark den 3. marts 2009. Alle lån er afdragsfrie.