Invester i en lejlighed og lej den ud

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 9, 2010. Af Jørgen RasmussenDato: 24.8.2010

Som udlejer er du derfor ganske hæderligt stillet, hvis du investerer i en lejlighed med henblik på udlejning. Du bør ikke sætte næsen op efter et direkte afkast på mere end 2-3 procent af dit kontante indskud, men til gengæld har du muligheden for en skattefri fortjeneste ved salg efter måske 10-15 år.

Vender boligmarkedet tilbage til normale tilstande, og tør du satse på en gennemsnitlig årlig prisstigning på 1,5 procent, er der således udsigt til et årligt afkast på omkring 10 procent, hvoraf størstedelen er skattefrit.

Beliggenhed og pris er afgørende

Investeringen i en ejerlejlighed kan dog rammes af flere knubs undervejs mod den endelige afvikling efter eksempelvis 15 år.

Ganske vist taler al statistik for, at prisen på din lejlighed til den tid vil ligge noget højere end i dag. Set tilbage fra 1965 ligger den laveste prisstigning på et gennemsnitligt parcelhus over en 15 års periode på 50 procent, mens den højeste prisstigning placerer sig omkring 360 procent.

På den anden side er intet sikkert, og træder Danmark ind i en langvarig recession med et direkte fald i priser og lønninger, bliver en ejendomsinvestering hurtigt til en rigtig dårlig forretning. Men da du alligevel ikke har nogen indflydelse på de nationaløkonomiske forhold, bør du i stedet fokusere på at købe den rigtige lejlighed til den rette pris og med den rette beliggenhed.

Og så skal du naturligvis have fat i en ordentlig lejer. Køber du en gammel og billig lejlighed klos op ad en stærkt befærdet indfaldsvej, får du næppe den mest stabile lejer, der måske også "glemmer" at betale husleje eller slæber dig for Huslejenævnet med krav om nedsættelse af lejen.

Derfor bør du bruge nogle flere penge på en lejlighed med en ordentlig beliggenhed, så du har mulighed for at tiltrække lejere med en "god bonitet", som det hedder i branchen. Altså lejere med gode job, bøger i reolerne og kunst på væggene.

Ifølge Peter Høyer, som er adm. direktør i Scandia Housing – et selskab, der er specialister i udlejning af lejligheder – bør du følge disse gode råd:

Årgang: Gå kun efter lejligheder opført efter 1992 af hensyn til reglerne i huslejereguleringsloven.

Stand: Lejligheden skal være moderne og neutralt indrettet. Læg stor vægt på et ordentligt køkken og et indbydende badeværelse. Glem alt om jacuzzi i soveværelset eller fancy bar-løsninger i stuen!

Beliggenhed: Stabile lejere med høj uddannelse og gode indkomster foretrækker områder som Frederiksberg, Østerbro og Hellerup. Områder som Sydvest- og Nordvest-kvarteret tiltrækker som udgangspunkt ikke den type af lejere. Vær opmærksom på de områder, der har størst potentiale for prisstigninger – et generelt kvarterløft eller en Metro-station kan løfte priserne.

Pris: Lejligheden bør indkøbes til en pris, der giver et ordentligt afkast. Du bør derfor skele til, hvad huslejen for tilsvarende lejligheder i lokalområdet ligger på. En god tommelfingerregel er, at lejlighedens kontantpris ikke bør overstige den årlige huslejeindtægt mere end cirka 18 gange.

En husleje eksklusive forbrug på 120.000 kroner årligt berettiger altså, at lejligheden købes til en pris på omkring 2,2 millioner kroner.

Lejer: En ny lejlighed kan hurtigt blive raseret for flere hundrede tusinde kroner, hvilket gør valget af lejer afgørende for økonomien i projektet. Vurdér derfor din lejer personligt. Spørg tilfældigt efter et telefonnummer til arbejdspladsen, og spørg generelt ind til personens liv og sociale omgangskreds. Måske har i fælles bekendte. Bed eventuelt om en lønseddel og/eller straffeattest.

Rådgivning: Hvis din viden om boligmarkedet, jura og økonomi er begrænset, kan professionel rådgivning være en god idé. En indledende rådgivning og udfærdigelse af huslejekontrakt fås for 5-10.000 kroner, mens et full service-koncept, hvor du får et firma til at stå for det hele, typisk koster 9-12 procent af første års leje.

Pas på juraen

Selv om boligmarkedet i København i stigende grad er blevet liberaliseret, og moderniserede lejligheder i dag lejes ud til noget, som ligner markedspriser, rummer markedet alligevel en del juridiske faldgruber.

Størstedelen af de juridiske tovtrækkerier undgår du ved at købe en lejlighed opført i 1992 eller senere. I så fald er huslejen nemlig ikke omfattet af reglerne i lov om huslejeregulering, og du har i princippet lov til at forlange den leje, som du ønsker.

I praksis udlejer du din lejlighed på markedsvilkår og konkurrerer med andre både private boligejere og almennyttige boligselskaber. Reglen er simpel: Hvis du sætter lejen for højt, får du ikke udlejet din lejlighed eller må kæmpe med lange tomgangsperioder.

Men sætter du en lejen til en "skarp" pris, er der ifølge de professionelle udlejere ingen problemer med at få udlejet en lejlighed til under 10.000 kroner månedligt. Under alle omstændigheder er det dog vigtigt med klare aftaler i lejekontrakten.

Den mest sikre metode er simpelt hen at få en advokat med speciale i lejeret til at udfærdige en kontrakt, der gør opmærksom på undtagelsesbestemmelserne for ejendomme opført efter 1992. "Hvis kontrakten er udformet professionelt og korrekt, så kan huslejen i princippet kun ankes efter "bondefangerloven". Derfor er det en god idé at bruge de små 3.000 kroner, som en advokat skal have for at udfærdige en kontrakt," siger Peter Høyer.

Side 2 >>