Flere knaster fjernet i nye boliglån

Af Jørgen RasmussenDato: 29.5.2007.

• Send

Sdo-lån:

Den 1. juli træder en ny lov, som giver både banker og realkreditinstitutter mulighed for at udbyde endnu en ny type boliglån, hvor der blandt andet ikke er loft over lånet løbetid eller antallet af afdragsfrie år. Men flere kritikere har været betænkelige ved ugennemsigtigheden de nye lån og frygtet, at låntagerne pludselig ville blive tvunget til at indfri lånet til en urimelig kurs eller acceptere en højere rente.

Og selv om der næppe er tvivl om, at markedet for realkreditlån bliver noget sværere for boligejerne at hitte rundt i, når de nye SDO-lån bliver en realitet, har Folketinget nu vedtaget en betænkning, der lægger en række begrænsninger på bankernes kreative udfoldelsesmuligheder.

De vigtigste punkter der beskytter boligejerne

Begrænsningerne findes ikke i selve loven, men i den betænkning, der er udgivet i tilknytning til loven. Betænkningen slår fast, at hvis kreativiteten blomstrer alt for vildt, har forligspartierne forpligtet sig til at justere på lovgivningen omkring de nye boliglån. Det vil sige, at hvis det viser sig at bankerne udnytter det nye lån, så det giver problemer for boligejerne, vil folketinget gribe ind og ændre loven.

Følgende fire hovedpunkter i betænkningen lægger op til øge gennemsigtigheden i de nye SDO-lån:

Banken kan ikke kræve, at lånet indfries til overkurs

Betænkningen siger: "At indfrielse af SDO-lån skal ske på rimelige vilkår, og efter en praksis, der ikke afviger fra de vilkår, der kendes for boliglån i dag."

Konsekvens: Låntagere risikerer ikke, som ellers frygtet, at skulle indfri lånet til en betragtelig overkurs i tilfælde af, at renterne falder kraftigt.

Lånets rente skal følge den generelle renteudvikling

Betænkningen siger: "At renten på variabelt forrentede SDO-lån mod pant i fast ejendom ikke kan ændres vilkårligt, men f.eks. skal følge udviklingen i en referencerente som f.eks. CIBOR, og at vilkårene for renteændringer skal fremgå klart af låneaftalen."

Konsekvens: Lånene bliver mere gennemskuelige for låntagerne, der direkte kan aflæse lånets "pris" ved at se på forskellen mellem reference-rente og lånerente. Eksempelvis kan renten på et variabelt forrentet lån blive fastsat son et tillæg til Nationalbankens udlånsrente, der aktuelt ligger på 4,0 %. Ændrer Nationalbankens rente sig, er banken forpligtet til at ændre renten på dine lån. Men banken kan altså ikke ændre renten vilkårligt.

Banken kan ikke ændre renten pga. fald i boligens værdi

Betænkningen siger: "At renten på lånet i forhold til det på lånetidspunktet aftalte ikke kan ændres med henvisning til, at der skal stilles supplerende sikkerhed for de bagvedliggende obligationer."

Konsekvens: Som låntager risikerer du ikke, at banken opkræver en højere rente, hvis prisen på din bolig falder, og banken tvinges til at stille større sikkerhed for sine udlån. Heller ikke selv om din bolig falder så meget, at den lånet pludselig overstiger de lovpligtige 70/75 % af boligens værdi.

Banken kan ikke opsige lånet, hvis boligens værdi falder

Betænkningen siger: "At låneaftaler med pant i fast ejendom efter sædvanlig praksis ikke kan opsiges fra kreditors side, med mindre der sker misligholdelse fra låntagers side."

Konsekvens: Låntagerne bevarer den eksisterende sikkerhed mod opsigelse af lånet. Eksempelvis kan banken ikke opsige lånet og tilbyde et nyt lån til en højere rente, hvis banken er tvunget til at stille en højere sikkerhed overfor obligationsinvestorerne, fordi din bolig falder i værdi.

Kort om de nye SDO-lån

SDO-lån er en forkortelse for Særligt Dækkede Obligationer. Det særlige ved SDO-obligationer er, at banker og realkreditselskaber løbende skal overvåge sikkerheden af deres udlån. Boligejere med gamle realkreditlån bliver ikke berørt af ændringen, mens nye låntagere får flere valgmuligheder i sammensætningen af deres lån.

Intet tyder på, at de nye SDO-lån bliver billigere end de traditionelle realkreditlån. Dog får du som låntager en gevinst ud af, at stempelafgiften på 1,5 % af lånebeløbet kan genbruges i al uendelighed til at optage nye lån eller omlægge eksisterende lån i boligen med. Med de nuværende regler er det eksempelvis sjældent attraktivt at optage kortfristede realkreditlån, da stempelafgiften vil være tabt, når lånet er tilbagebetalt.

Neden for følger de tre vigtigste elementer i det nye regelsæt, der træder i kraft den 1. juli:

• Både banker og realkreditselskaber kan tilbyde lån, hvor der ikke er nogen grænser for hverken antallet af afdragsfrie år eller længden af løbetiden. I princippet kan du blive tilbudt 50 eller 100-årige afdragsfrie lån. Ved den type lån kan dog du højst belåne 70 % af boligens vurdering. Fra 1. juli 2009 stiger lånegrænsen til 75 %.
• Bankerne får mulighed for at tilbyde de samme lånetyper, som realkreditselskaberne har i dag. Eksempelvis kan banken tilbyde et helt traditionelt 30-årigt realkreditlån op til 80 % af vurderingen og med højst 10 års afdragsfrihed.
• I Realkreditselskaberne kan du som hidtil låne op til 80 % af vurderingen over maksimalt 30 år og med højst 10 års afdragsfrihed.