F1-låntagere bør slå koldt vand i blodet

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 1, 2010. Af Jørgen RasmussenDato: 14.12.2010

Realkreditselskaberne står i kø for at berette om de attraktive muligheder for at bytte F1-lånet ud med fast rente. Men om det er en god ide på langt sigt, har vi ikke en kinamands chance for at vurdere. Derimod er det ret enkelt at konstatere, at selskaberne har en klar interesse i at få spredt det glade budskab.

For det første lever de af at sælge deres produkter. Og låneomlægninger skaber gode indtægter på samme måde, som når bilforhandleren overtaler kunder til at skifte bilen ud hvert tredje år.

For det andet vil selskaberne få større sikkerhed for deres udlån, hvis boligejerne skifter over til fastforrentede lån. En eventuel rentestigning forringer i så fald ikke boligejernes økonomi.

Ingen stor stigning

Med finanssektorens forventninger om en stigende rente kan det derfor synes smart at skifte over til et fastforrentet 4 procent-lån. Men selv om renten skulle stige, så er der ikke lagt op til nogen større dramatik. Skal vi tro markedets egne forventninger, stiger renten på et F1-lån næppe med mere end 2-2,5 procentpoint over de næste fem år.

Undgå spekulation

For boligejere med en sund økonomi er der altså grund til at slå koldt vand i blodet og ikke lade sig inspirere alt for kraftigt af realkreditselskabernes sirenesang. I stedet bør du overveje, om din økonomiske situation og risikovilje har ændret sig, siden du valgte F1-lånet.

Og er situationen uændret, vil en ombytning til at fastforrentet lån alene være drevet af din "spekulation" om den fremtidige rente. En sådan spekulativ forretning kan indbringe en pæn gevinst, hvis renten stiger kraftigt, og du indfrier det fastforrentede lån til en lavere kurs. På den anden side kan du ende op med at betale en højere ydelse, uden at få noget for pengene.

Nettoydelsen på et fastforrentet lån ligger nemlig cirka 20 procent over ydelsen på et F1-lån. Opgjort i kroner og øre koster et skift fra F1-lån til 4 procent-lån dermed 700 kroner mere på den månedlige ydelse for et lån på en million kroner. Den højere ydelse på 4 procent-lånet betyder, at du med et F1-lån har råd til en kraftig rentestigning, før ydelsen på F1-lånet kommer på niveau med 4 procentlånet. Faktisk kan en F1-låntager tåle en rentestigning på hele 2,5 procentpoint, før F1-lånet bliver lige så dyrt som 4 procent-lånet.

Stigning på 170 kroner

En så stor stigning i ydelsen kommer dog næppe på en gang. Ifølge markedets vurdering er der lagt op til en rentestigning på cirka 0,5 procentpoint ved rentefastsættelsen den 1. oktober 2011. Holder den vurdering stik, stiger ydelsen med cirka 170 kroner månedligt ved et lån på 1 million kroner, hvilket næppe burde bringe nattesøvnen i fare.