Flad udvikling på boligmarkedet

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 1, 2010. Af Jørgen RasmussenDato: 14.12.2010

Efter pæne prisstigninger på dele af boligmarkedet i 2010 er der udsigt til et år med stagnerende prisudvikling. Men inden for fire til fem år vil boligpriserne være tilbage på topniveauet fra 2007, vurderer boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet

Han begrunder sin forudsigelse med, at boligpriserne på landsbasis befinder sig på det såkaldt fundamentale niveau. Det vil sige, at prisen for en gennemsnitlig bolig er renset for både panikangst og grotesk overvurdering og dermed afspejler et fair niveau.

På den anden side vil udviklingen ikke forløbe ens over hele landet: "I regioner med befolkningsmæssig tilvækst vil priserne stige, mens der er risiko for faldende priser i de såkaldte udkants-områder. Et godt råd er derfor at købe en bolig i et vækstområde og modsat være forsigtig med boliginvesteringer i områder uden for de store vækstcentre som Østjylland og Storkøbenhavn," siger Morten Skak.

På lang sigt forudser han en realprisstigning på 1,5-2,0 procent årligt på landsbasis. Hvis inflationen fistrer af sted med 2 procent årligt, bør boligpriserne således stige med 3,5-4,0 procent årligt. Hans vurdering understøttes af Penge & Privatøkonomis egne beregninger, som viser, at boligpriserne siden 1965 er steget med en årlig realvækst (efter inflation) på 1,5 procent.

Psykologien spiller ind

Men på kortere sigt kan tingene sagtens gå anderledes. Faktorer som rente, arbejdsløshed og disponibel indkomst kan presse priserne op eller ned på den korte bane, vurderer Morten Skak. Men også faktorer af mere psykologisk art spiller ind på den kortsigtede prisudvikling.

"Selv om folk har rigeligt råd til at købe en bolig, bliver de måske bremset af deres egen krisebevidsthed eller af bankens modvilje mod at finansiere købet," siger han.

På samme vis ser han eventuelle ændringer i regeringens økonomiske politik som en joker, der kan påvirke boligpriserne. Vælger regeringen at spare sig ud af underskuddet på statsfinanserne gennem en afskaffelse af efterlønnen, ser Morten Skat ikke nogen effekt på boligpriserne.

"Men vælger regeringen modsat at beholde efterlønnen og forøge skatten tilsvarende, vil det utvivlsomt påvirke boligpriserne i nedadgående retning," lyder vurderingen.

Fritidshuse i farezonen

I modsætning til parcelhuse og ejerlejligheder er fritidshuset et luksusgode, som ikke følger de samme spilleregler som det øvrige boligmarked. Morten Skak peger på, at der er en lavere efterspørgsel i krisetider, hvilket smitter negativt af på priserne.

Indtil videre ser prisfaldet på fritidshuse heller ikke ud til at være vendt, og Morten Skak kalkulerer da også med, at vendingen på markedet for fritidshuse kommer senere end for de øvrige ejerboliger.

Boligmarkedet retter sig langsomt op

Kvadratmeterprisernes udvikling siden boligkrisens start