Fri husleje lig med stabile boligpriser

Jeg har altid et stykke papir med, når jeg går på tvangsauktion. Resultatet af fingerspidsfornemmelser og regnestykker lagt sammen til et maksimalt bud på hver enkelt lejlighed eller ejendom. Efter at have fulgt markedet nøje i årsvis bliver jeg sjældent voldsomt overrasket over salgspriserne. Alligevel er der dog en tendens hvor jeg rammer skævt i mine forventninger. Et godt stykke for lavt hver gang. Det er, når der er boliger bygget efter 1991, at priserne ender ganske højt oppe. Hvorfor? Fordi lejelovens strenge krav er sat ud af spil, og du kan tage det i husleje, som ’markedet’ er villig til at betale.

Forklaringen er ganske ligetil. Fordi du kan få en fornuftig husleje, er der sat en naturlig prop i priserne. Hvis du kan få en forrentning på 6-7 procent efter alle udgifter for at udleje en lejlighed, får den ganske enkelt ikke lov at falde meget mere i pris. Her købes der, fordi det umiddelbare afkast ved udlejning er attraktivt. Med lejligheder, som er lejelovs-reguleret, er investeringerne i langt højere grad baseret på spekulation i at boligpriserne atter skal op. Og når der ingen udsigt er til det de kommende år, er der lagt op til et langt større fald for disse boliger. Og det er i fuld gang netop nu. Priserne på tvangsauktioner er meget ærlige. Her er stort set ingen, som er nødt til at købe. Men derimod folk, som køber, hvis det giver økonomisk mening.

Eksemplerne fra tvangsauktionslokalerne tror jeg også kan overføres til boligmarkedet som helhed. Udlejningspriser som var dikteret af markedet og ikke forældede regler vil i de dårlige perioder holde en hånd under priserne. Men vil det så ikke også føre til store prisstignigner, som gør det umuligt at komme ind på boligmarkedet? Nej, det tror jeg sådan set ikke. Hvis lejemarkedet gives frit for alle boliger, og ikke kun dem bygget inden for de seneste 20 år, vil udbuddet blive langt større. Bliver boligpriserne for dyre, bliver det bare mere attraktivt at leje, og nu hvor udbuddet er blevet stort, og det ikke længere er et lukket land, hvor man skal kende nogen, for at få de gode lejelejligheder, kan ’markedet’ nemt og hurtigt vise, at boligpriserne er kommet for højt op ved at søge mod udlejningsboliger i stedet. Og dermed stoppe prisstigninger.

I bund og grund handler det bare om at gøre udlejning af boliger til et rigtigt marked. Ligesom alt andet. Så det bliver et reelt alternativ til at købe, og kan fungere som en stabiliserende modfaktor hvor for dyre boligpriser vil trække folk over i lejeboligerne og for lave boligpriser vil gøre det så attraktivt at udleje, at det presser prisen op.

Fremmer lejebeskyttelsen spekulation i boligpriserne og giver dermed større udsving? Og kan fri husleje holde en kapitalistisk-fornuftens-hånd både over og under boligmarkedet?