Giv agt - konverteringsbølge i sigte

Lad os starte med at skære hårdt igennem. Her er de kontante, gode råd: Har du et fastforrentet 6- eller 7- procents obligationslån, hvor du skylder mere end 500.000 kroner og har en løbetid på mere end 15-20 år, så skal du ikke tøve et sekund. Skynd dig i banken/realkreditselskabet og få lånet omlagt til et nyt 4-procentslån med samme løbetid - eller forlæng løbetidne og spar besparelse op eller forsød tilværelsen.

Har du et 5 procents obligationslån med en restgæld på over 1 million kroner og en løbetide på over 20 år, så er der en lille gevinst ved at omlægge til et 4 procents fastforrentet obligationslån. Men få banken eller realkreditselskabet til at regne på det for dig. Det er en fordel, hvis du kan optage lånet hos Nordea Kredit, idet kurserne og bidragene er mest fordelagtige der. Pointen er også, at ved at have et nyt 4- procentslån kan du ved rentestigning skære end mere af restgælden ved en opkonvertering, end hvis du beholder det gamle 5 procentslån.

Skrå konvertering

Har du et rentetilpasningslån, så har vi balladen. For her er der ingen klare gode råd. Eventuel omlægning handler og to ting: Din risikovillighed i samklang med rådrummet i din privatøkonomi og din ejerhorisont. Har du lyst til risiko og kan bære, at renten stiger til 6-7 procent, så hold fast i dit billige 1-årige rentetilapsningslån. Vil du være snusfornuftigt så overvej at låse renten fast i 3 eller 5 år ved de kommende rentetilpasningsterminer. Det bliver nok ikke meget billigere end de cirka 1,8 procent som et F5-lån koster lige nu. Og hvis det bliver billigere, så er 1,8 stadig billigt - så vær ikke grådig. Men vær forberedt på, at renten sandsynligvis er højere om 3 eller 5 år. Eller rettere sagt - lad os håbe det, for hvis den ikke er, så har vi en endnu dybere krise, end den vi har lige nu. Og det er da ikke til at holde ud.

De falske risikovillige

For chancerytterne: De boligejere, der på trods af, at de ikke er særlig risikovillige og på trods af, at de ikke har et pænt økonomiske råderum i deres privatøkonomi, men alligevel har rentetilpasningslån, for dem er det på høje tid at erkende sit sande privatøknomiske jeg - selvom det koster. Mit bedste råd til dem er enten at omlægge til et 4 procents obligationslån selv om det ser dyrt ud eller omlægge til et garantilån med renteloft. Men træerne vokser ikke ind i himlen, da flere af disse garantilån, der aktuelt reklameres for, har et renteloft, der kun løber i 5 eller 10 år og så skubbes problemet bare foran - ligesom de gør i Grækenland. Så vær ekstra opmærksom - ikke alt der glimter af gyldne løsninger er attraktive på den lange bane.

Der kommer konverteringer

Men konverteringsbølgen er på vej. Jyske Bank skriver i deres obligationsanalyse, at vi rentemæssigt ligger på niveauer som i efteråret/vinteren 2010, hvor vi så en markant nedkonverteringsbølge i de konverterbare realkreditobligationerr. For de 30-årige 7’ere og 6’ere er der med de nuværende kursniveauer meget at spare i den månedlige ydelse ved nedkonvertering til 4%, og vi (Jyske Bank) forventer derfor stadig betydelige udtræksniveauer i disse. Konkret forventer vi udtræk på omkring 10-15% i 7’erne og 15-25% i 6’erne. Samlet forventer Jyske Bank udtrækninger på cirka 40 milliarder kroner ved januar terminen. Bølgen er på vej.