Tjek foreningens lån inden køb af andelsbolig

Fra Penge & Privatøkonomi nr. 6, 2011. Af Jørgen RasmussenDato: 24.5.2011

Udbuddet af andelsboliger er steget kraftigt gennem de senere år, hvilket gør boligformen til et alternativ til den traditionelle ejerlejlighed. Imidlertid adskiller de to boligformer sig på finansieringen, som er noget sværere at gennemskue i en andelslejlighed.

Boligansvarlig i Lån & Spar Bank, Karsten Poul Jørgensen, anerkender, at mange af bankens købere står på Herrens Mark, når de finder en tilsyneladende attraktiv lejlighed. "Rigtig mange potentielle købere har ikke fuld indsigt i, hvad en andelsbolig er for en størrelse. Men den helt afgørende forskel fra en ejerlejlighed er, at mens der kun ligger en beskeden eller ingen gæld i en ejer forening, er andelsforeningens gæld typisk mange gange større. Og det betyder, at en køber først og fremmest skal interessere sig for andelsforeningens regnskab og finde ud af, hvor stor en andel af gælden, lejligheden hæfter for," forklarer han.

Ved at sammenlægge andelen af den fælles gæld med andelsprisen, får vi den reelle pris på boligen. Men da renten på et andelsboliglån typisk er 2-3 procentpoint højere end et tilsvarende variabelt forrentet realkreditlån, og da renteudgifter på foreningens gæld ikke kan trækkes fra i skat, anser Karsten Poul Jørgensen det som rimeligt med rabat på andelsboligen. "Som en forsigtig tommelfingerregel vurderer vi, at andelsboliger bør handles med en rabat på 20 procent i forhold til en tilsvarende ejerlejlighed," siger Lån & Spar Banks boligansvarlige.

Betaler for at få solgt lejligheden

Som eksempel på hvor galt det kan gå, nævner han foreninger med negativ egenkapital. Det vil sige, at andelsforeningen skylder mere væk, end ejendommen reelt er værd. I den situation skal en andelshaver faktisk betale penge for at få solgt lejligheden.

"Jeg har personligt oplevet, at en kunde måtte af med 150.000 kroner for at få solgt sin andelslejlighed. Og har fra andre banker hørt om beløb i størrelsesordenen 300.000 til 500.000 kroner. Derfor er det helt afgørende, at du som køber har fuldt kendskab til ejendommens gældsforhold og dermed kender den reelle pris for lejligheden," siger Karsten Poul Jørgensen.

I lighed med andre banker gennemgår Lån & Spar Bank andelsforeningens regnskaber, inden kunden tilbydes et lån. Det sker for at sikre kundens økonomi og dermed også bankens lån, men giver dog ikke nogen juridisk sikkerhed for køberen. Hvis bankrådgiveren overser en dubiøs låneaftale i andelsforeningen, kan banken ikke stilles til ansvar. Ønsker du som køber at få et fuldt juridisk sikkerhedsnet, må du ty til en kyndig advokat, der har indbygget rådgivningsansvar i honoraret.